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Für Vermieter ist es wichtig, den potenziellen Mieter vor der Unterschrift unter dem Mietvertrag etwas besser kennenzulernen. Dabei ist es nicht nur relevant, ob sich der Mietinteressent die Wohnung überhaupt leisten kann, sondern in vielen Fällen auch, ob er in die Hausgemeinschaft passt. Die Mieterselbstauskunft hat sich als probates Mittel erwiesen, Mietern vor Vertragsabschluss genauer auf den Zahn zu fühlen und ist heutzutage nicht mehr wegzudenken. Abgefragt werden neben der persönlichen und der finanziellen Situation auch bestehende Mietrückstände oder eine Verbraucherinsolvenz, die für viele Vermieter harte Ausschlusskriterien darstellen. Wohnungseigentümer müssen allerdings vorsichtig sein: Nicht alle Fragen sind erlaubt und eine unrechtmäßige Mieterselbstauskunft kann im schlimmsten Fall zu Schadensersatzforderungen durch den Mietinteressenten führen.
1. Ist eine Mieterselbstauskunft wirklich notwendig?
2. Sind Mieter verpflichtet, eine Selbstauskunft auszufüllen?
3. Welche Fragen sind erlaubt?
4. Welche Fragen sind unzulässig?
5. Juristisch geprüfte Mieterselbstauskünfte
6. Fazit
Einem unbekannten Dritten eine Immobilie zu überlassen, ist immer mit einem gewissen Risiko verbunden. Es gibt zwei grundlegende Gefahren, vor denen sich Vermieter daher im Vorfeld schützen sollten. Zum einen sind hier zahlungsunfähige Mieter zu nennen, die ihre wirtschaftlichen Verhältnisse falsch einschätzen. Die bekannte Faustregel besagt, dass bis zu einem Drittel des monatlichen Einkommens für die Wohnung ausgegeben werden kann. Vermieter verlangen aus diesem Grund Gehaltsnachweise, um zu überprüfen, ob sich der Mieter die Mietwohnung überhaupt leisten kann. Das zweite Risiko geht von Mietnomaden aus, welche bereits im Vorfeld keinerlei Absicht besitzen, ihre Miete zu zahlen. Sie zu entlarven ist etwas schwieriger und erfordert viel Fingerspitzengefühl. Im E-Book „16 Goldene Tipps, die Sie vor Mietnomaden schützen können“ erläutert Der Mietercheck daher ausführlich, wie Sie Mietnomaden erkennen und welche Tricks diese anwenden.
Eine Mieterselbstauskunft ist eine Möglichkeit, den Mietinteressenten besser kennenzulernen und sich vor diesen Risiken zu schützen. Ohne sie sollte kein Mietvertrag unterzeichnet werden. Gleichzeitig bietet die Selbstauskunft die Grundlage für eine Bonitätsprüfung. Die abgefragten Daten wie Anschrift, Name und Geburtsdatum sind notwendig, um Auskünfte zu erlangen. Des Weiteren sollte eine Mieterselbstauskunft immer von Nachweisen flankiert werden. Hier sind Belege über die Höhe des Gehalts, den Arbeitgeber sowie eine Vorvermieterbescheinigung zu nennen. Die Mieterselbstauskunft ist daher notwendig und sollte die Grundlage für jedes Mietverhältnis bilden.
Für viele Mieter ist eine Mieterselbstauskunft ein Ärgernis. In erster Linie sind es der Papierkram sowie die einzureichenden Nachweise, die sie stören. Mietinteressenten, die etwas verbergen möchten, haben natürlich ganz andere Probleme mit einer Mieterselbstauskunft. Mietervereine weisen daher immer wieder darauf hin, dass Mieter nicht verpflichtet sind, eine Selbstauskunft auszufüllen. Das ist soweit korrekt, allerdings ist eine fehlende Mieterselbstauskunft für Vermieter in der Regel ein Ausschlusskriterium. Es gibt auch keine gesetzliche Regelung dafür, dass Wohnungseigentümer Mietinteressenten berücksichtigen müssen, die das Ausfüllen einer entsprechenden Auskunft verweigern. Die Angaben in einer Mieterselbstauskunft müssen außerdem immer der Wahrheit entsprechen, sofern die Fragen zulässig sind. Werden falsche Auskünfte erteilt, dürfen Vermieter ihren Mietern in bestimmten Fällen sogar kündigen.
Es ist wichtig, möglichst viele Informationen über den potenziellen Mieter einzuholen, bevor dieser den Mietvertrag unterschreibt. Um die Persönlichkeitsrechte des Wohnungssuchenden zu schützen, geben Gesetzgeber und Rechtsprechung allerdings den Rahmen der zulässigen Fragen vor. Wichtig ist, dass ausschließlich relevante Fragen gestellt werden, die einen direkten Einfluss auf das Mietverhältnis besitzen. Hierzu zählt etwa die Anzahl der Personen, welche die Wohnung in Zukunft bewohnen sollen. Auch das Alter der einziehenden Mieter, die derzeitige Anschrift sowie Kontaktdaten sind von Belang.
Besonders Angaben über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters sind wichtig. Daher dürfen Informationen über das monatliche Nettoeinkommen eingeholt und Gehaltsnachweise sowie Auskünfte über den derzeitigen Arbeitgeber verlangt werden. Außerdem darf in einer Selbstauskunft nach Insolvenzverfahren sowie Räumungstiteln aufgrund von Mietrückständen gefragt werden. Da ein Vermieter die Haustierhaltung in den meisten Fällen untersagen darf, sind entsprechende Fragen zulässig. Ausgenommen hiervon sind allerdings Kleintiere: Wohnungseigentümer dürfen die Haltung nicht verbieten und daher keine Informationen hierüber in der Selbstauskunft verlangen. Des Weiteren sollte ein Mieter Angaben darüber machen, ob die Wohnung in Zukunft auch gewerblich genutzt werden soll.
In der Vergangenheit mussten sich die Gerichte ausgiebig mit der Frage befassen, was eine Mieterselbstauskunft beinhalten darf und was nicht. Grundsätzlich sollten Vermieter immer darauf achten, nicht zu diskriminieren. Sicherlich ist es für Wohnungseigentümer interessant zu wissen, ob der Mietinteressent Mitglied im Mieterverein ist, die Frage ist aber dennoch unzulässig. Gleiches gilt für Erkundigungen nach der Mitgliedschaft in anderen Vereinen, Parteien oder Gewerkschaften. Als diskriminierend werden des Weiteren Fragen nach der ethnischen oder religiösen Zugehörigkeit eingestuft. Für Vermieter ist es außerdem zwar von Bedeutung, wie viele Personen die Wohnung in Zukunft bewohnen möchten, dennoch ist die Frage nach einer (geplanten) Schwangerschaft unzulässig.
Etwas heikel wird es bei den Angaben über die wirtschaftlichen Verhältnisse. Wie oben erläutert wurde, sind grundlegende Fragen gestattet. Dennoch dürfen keine Auskünfte über bestehende Kredite eingeholt werden. Um in Erfahrung zu bringen, ob der Mietinteressent verschuldet ist, kann eine Bonitätsauskunft ratsam sein. Fragen nach Zigarettenkonsum dürfen ebenfalls nicht gestellt werden. Bei einem Nikotinabusus handelt es sich um eine anerkannte Krankheit und eine Frage danach wäre diskriminierend.
Sollten Vermieter diese Fragen im Rahmen einer Selbstauskunft stellen, müssen Mietinteressenten diese nicht beantworten und dürfen im Zweifel sogar lügen. Sollte der Wohnungseigentümer wegen dieser falschen Angaben anschließend eine Kündigung des Mietverhältnisses in Erwägung ziehen, stehen seine Chancen vor Gericht außerordentlich schlecht. Die Unzulässigkeit dieser Fragen betrifft im Übrigen nicht nur die Mieterselbstauskunft: Auch im persönlichen Gespräch sind solche Fragen zu unterlassen und können im schlimmsten Fall juristische Auseinandersetzungen nach sich ziehen.
Eine persönliche Auskunft vom Mieter zu verlangen ist wichtig, dennoch müssen Vermieter die Rahmenbedingungen, die der Gesetzgeber vorgesehen hat, zwingend beachten. Fakt ist, dass nur wenige Mieter, die das Recht dazu hätten, aufgrund unzulässiger Fragen vor Gericht klagen. Dennoch haben sich Gerichte in der Vergangenheit mit Diskriminierungen durch juristisch zweifelhafte Selbstauskünfte beschäftigen müssen. Beantworten Mieter diese Fragen falsch, haben Vermieter keine Handhabe, den Mietvertrag deshalb zu kündigen. Stellt sich also heraus, dass die Mieterin schwanger ist, obwohl sie dies in der Selbstauskunft verneint hat, darf sie weiterhin in der Immobilie wohnen. Andererseits kann eine Wohnungsinteressentin klagen, wenn sie den Verdacht hegt, aufgrund ihrer Schwangerschaft abgelehnt worden zu sein. Um Schwierigkeiten zu vermeiden, sollten Vermieter daher Acht geben, welche Informationen sie vom Mietinteressenten verlangen und immer auf juristisch geprüfte Selbstauskünfte zurückgreifen.
Eine Mieterselbstauskunft ist unerlässlich, um die Zahlungsfähigkeiten der Mietinteressenten einschätzen zu können und Mietnomaden bereits frühzeitig auszusortieren. Zuverlässigen Schutz bietet sie aber nur in Verbindung mit Gehaltsnachweisen sowie einer Bonitätsauskunft. Vermieter sollten daher immer auf eine Mieterselbstauskunft bestehen und Mietinteressenten ohne entsprechende freiwillige Informationen frühzeitig aussortieren. Zu beachten sind allerdings die gesetzlichen Vorgaben sowie die Rechtsprechung der vergangenen Jahre. Nicht alle Fragen sind erlaubt und die Selbstauskunft darf nicht jederzeit eingeholt werden. Erst wenn ein Mietinteressent nach einer Wohnungsbesichtigung in die engere Auswahl kommt, darf ein Vermieter die Mieterselbstauskunft verlangen. Im Rahmen der DSGVO müssen die Informationen außerdem nach Unterschrift unter dem Mietvertrag vernichtet werden.
Um Ihnen unter die Arme zu greifen und Sie vor juristischen Fallstricken zu bewahren, stellt Ihnen Der Mietercheck eine juristisch geprüfte Mieterselbstauskunft zur Verfügung. Alle hierin enthaltenen Fragen müssen Mieter beantworten und sollten vor einer Unterschrift unter dem Mietvertrag gestellt werden.
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