Es gibt viele Gründe, warum Vermieter sich kurzfristig von einer Wohnung trennen möchten. Hier spielen zum Beispiel geänderte Lebensumstände, dringend benötigte liquide Mittel oder zu wenig Rendite der Mietwohnung eine Rolle. Leider vergessen Vermieter dabei aber häufig einen nicht ganz unerheblichen Aspekt: den in der Wohnung lebenden Mieter. Soll eine Wohnung verkauft werden, kann ein Mieter mit laufendem Mietvertrag den Verkauf verkomplizieren und erheblich in die Länge ziehen. Der Gesetzgeber hat zum Schutz von Mietern Gesetze zum Vorkaufsrecht erlassen, an die sich Verkäufer halten müssen. Vermieter, die mit dem Gedanken spielen, eine Wohnung zu verkaufen, sollten sich daher genauestens informieren, in welchen Fällen ein Vorkaufsrecht besteht, da dem Mieter ansonsten schlimmstenfalls sogar Schadensersatz zustehen kann. Wir beleuchten in unserem Blogartikel die Frage Vorkaufsrecht des Mieters bei Wohnungsverkauf?
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Falls Sie als Vermieter darüber nachdenken, eine Wohnung zu verkaufen, kann es passieren, dass Sie diese erst in eine Eigentumswohnung umwandeln müssen. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird von den Medien und einigen Politikern seit geraumer Zeit kritisch gesehen. Auf diese Weise können laut Kritikern Wohnungen zu Spekulationsobjekten werden, wodurch innerstädtische Mietpreisspiegel stärker steigen. Daher werden derzeit Umwandlungsverbote für Mietwohnungen politisch diskutiert, um die Interessen der Mieter zu schützen.
De facto existiert ein solcher Schutz mit dem Vorkaufsrecht des Mieters aber bereits. Wird eine Mietwohnung, während ein Mieter die Wohnung bewohnt, in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend zum Verkauf angeboten, so hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Dieses gilt allerdings nur bei der erstmaligen Umwandlung. Handelte es sich bereits vor dem Einzug um eine Eigentumswohnung oder wird gar das ganze Haus zum Verkauf angeboten, so besitzt er kein Vorkaufsrecht. Was für Mieter vorteilhaft sein kann, bedeutet für Vermieter einen deutlich höheren Aufwand. Es gibt allerdings auch Situationen, in denen das Vorkaufsrecht nicht zum Tragen kommt.
Ausnahmen vom Vorkaufsrecht
Vermieter haben nämlich nicht immer ein Interesse daran, eine Wohnung auf dem freien Markt zum Verkauf anzubieten. Manchmal steht der Käufer bereits im Vorhinein fest, etwa weil es sich um einen Verwandten handelt. In solchen Fällen gibt es glücklicherweise eine Ausnahme vom Vorkaufsrecht des Mieters. Laut § 577 Abs. 1 S. 2 BGB kann die Wohnung an Familienangehörige sowie Angehörige des eigenen Haushalts verkauft werden, ohne dass der noch in der Wohnung lebende Mieter mit in den Verkaufsprozess einbezogen werden muss.
Hiervon profitieren allerdings nicht nur enge Verwandte wie Ehepartner und Kinder, sondern auch verschwägerte Personen, Verwandte in gerader Linie wie Enkel oder Urenkel sowie Nichten und Neffen. Ferner ist das Vorkaufsrecht des Mieters weder vererb- noch übertragbar, weil dies zu einer erheblichen Benachteiligung des Vermieters führen würde. Es ist jedoch auch nicht möglich, dem Mieter das Vorkaufsrecht im Mietvertrag zu verweigern, da dies nach § 577 Abs. 5 BGB nicht rechtmäßig ist.
Mitteilungspflicht des Vermieters
Sofern das Vorkaufsrecht vom Mieter ausgeübt werden könnte und keine der erwähnten Ausnahmen vorliegt, muss der Vermieter einige Mitteilungspflichten wahren. Diese müssen vom Verkäufer dringend berücksichtigt werden, da im schlimmsten Fall Schadensersatzforderungen die Folge sein können. So muss der Mieter schriftlich auf sein Vorkaufsrecht hingewiesen und über den exakten Inhalt des Vertrages aufgeklärt werden. In der Regel bedeutet dies, dass eine Kopie des gesamten Kaufvertrages an den Mieter ausgehändigt werden muss.
Der Mieter hat daraufhin das Recht, innerhalb von zwei Monaten sein Interesse zu bekunden. Dies kann formlos in Schriftform erfolgen. Dem Mieter muss daraufhin sein Vorkaufsrecht eingeräumt werden, wobei alle eventuellen Preisnachlässe, welche dem anderen Kaufinteressenten zugestanden wurden, auch dem Mieter zustehen. Sollte in der Zwischenzeit die Grundbucheintragung erfolgen, so hat der Mieter das Recht auf Schadensersatz. Aus diesem Grund ist es wichtig, den Mieter rechtzeitig zu informieren und seine Entscheidung abzuwarten. Sollte sich der Kaufpreis in der Zwischenzeit ändern, so muss der Mieter auch hierüber aufgeklärt werden. Seine zweimonatige Bedenkzeit beginnt dann von Neuem.
Mieter mit Vorkaufsrecht können Käufer abschrecken
Sollte das Vorkaufsrecht des Mieters also missachtet werden, so kann dies für Sie als Verkäufer teuer werden. Tatsächlich werden derartige Fälle häufig vor Gericht verhandelt, da Mieter in vielen Situationen erst zu spät über den Verkauf der Immobilie informiert werden. Für Käufer ist es außerdem ein Unsicherheitsfaktor, wenn ein Mieter noch ein Vorkaufsrecht besitzt. Der Kauf kann sich so in die Länge ziehen und im schlimmsten Fall wird der Kaufvertrag sogar ungültig, wenn der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte.
Für alle Beteiligten ist es daher sinnvoll, frühzeitig das Gespräch zu suchen und Absichten über Verkauf, spätere Nutzung der Wohnung und Kaufabsichten klar und deutlich zu formulieren. Für Vermieter kann es aber möglicherweise auch vernünftig sein, bereits im Vorfeld über die Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung nachzudenken, wenn absehbar ist, dass früher oder später ein Verkauf der Wohnung ansteht. Auf diese Weise geht man dem Vorkaufsrecht und den damit verbundenen langwierigen Prozessen aus dem Weg.
