Umwandlungsverbot für Mietwohnungen - Entscheidung fällt 2021
Die Reformen der Bundesregierung und einiger Landesparlamente, um die Mietpreise zu senken haben in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen. Neben Subventionen für lokale Bauprojekte, welche teilweise als positiv für Vermieter und Immobilienbesitzer gewertet werden können, gibt es aber auch umstrittene Gesetze. Zu der ungeliebten Mietpreisbremse und dem Mietpreisdeckel soll sich nun auch das Umwandlungsverbot für Mietwohnungen hinzugesellen. Dieses soll die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen untersagen. In den vergangenen Monaten wurde die Gesetzesvorlage mehrmals überarbeitet und das Umwandlungsverbot regelmäßig gestrichen und wieder eingefügt. Im neusten Entwurf des Bundesministeriums des Inneren, für Bau und Heimat (BMI) ist es daher wieder enthalten, wenn auch in abgeschwächter Form. Nachdem das Bundeskabinett bereits zugestimmt hat, fehlt jedoch noch die Verabschiedung durch den Bundestag.
Was hat das Umwandlungsverbot für Auswirkungen?
Wer ein Mietshaus in einer Großstadt besitzt, kann sich in aller Regel über monatliche Einkünfte und steigende Renditen freuen. Aber nicht immer hat ein Vermieter Interesse daran, alle Wohnungen zur Miete auf dem Wohnungsmarkt anzubieten. Häufig sind es Unternehmen, für die sich einige Wohnungen einfach nicht mehr lohnen, oder private Vermieter, die gerne eine dieser Mietwohnungen verkaufen würden, um kurzfristig liquide Mittel zu generieren. Der Verkauf einer einzelnen Wohnung ist jedoch nicht ohne weiteres möglich. Die vorherige Umwandlung in eine Eigentumswohnung ist in vielen Fällen notwendig, was durch das Umwandlungsverbot von Mietwohnungen untersagt werden würde.
Vor allem Mieterverbände befürworten dieses Verbot, da die meisten Mieter nicht in der Lage sind, das Objekt zu kaufen und der neue Eigentümer in vielen Fällen selbst einziehen möchte. Ferner wird die Zahl der Mietwohnungen in den Innenstädten dadurch noch knapper, was die Marktpreise zusätzlich in die Höhe treibt. Das Umwandlungsverbot für Mietwohnungen würde die Möglichkeit verwehren, sich in Zeiten hoher Nachfrage von einzelnen Mietwohnungen zu trennen. Betroffen sind hiervon in erster Linie Altbauwohnungen in den Innenstädten – Neubauwohnungen tangiert das Vorhaben selbstverständlich nicht. Vertreter von Immobilienbesitzern befürchten, dass dadurch die Zahl der zum Verkauf stehenden Altbauwohnungen abnehmen könnte. Ferner würden viele Menschen daran gehindert werden, Wohneigentum zu erwerben. Das Institut der Deutschen Wirtschaft geht außerdem davon aus, dass die Preise für Eigentumswohnungen durch das Gesetz in den kommenden Jahren massiv steigen könnten.
Unterm Strich bringt das Gesetzesvorhaben vor allem für Eigentümer von Immobilien in Großstädten, aber auch für Paare, Familien und Singles, die gerne Wohneigentum erwerben möchten, nur Nachteile mit sich. Aus diesem Grund wurden ungefähr gegen Mitte des Jahres Forderungen der Immobilienbranche laut, dass der Staat hier bitte großzügige Ausnahmen definieren, oder die Vorlage komplett streichen solle, um dem Markt keinen nachhaltigen Schaden zuzufügen.
Umwandlungsverbot findet Weg zurück in Gesetzesvorlage
Verantwortlich für den initialen Gesetzesvorschlag ist das CSU-geführte BMI, welches das Papier Mitte des Jahres vorgelegt und so zahlreiche Kritiker auf den Plan gerufen hat. Nach Protesten aus der CDU wurde der Passus zwar wieder gestrichen, dies sorgte jedoch für Unmut beim Koalitionspartner. Teile der SPD befürworten den Vorschlag, welcher Behörden erlauben würde, die behördliche Genehmigung zur Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen zu verwehren.
Nach langem Hin und Her, vielen politischen Diskussionen und Wortbeiträgen von Immobilieneigentümern sowie Mieterverbänden ist das Umwandlungsverbot für Mietwohnungen nun wieder im Gesetzesentwurf enthalten. Der Streit zwischen den Koalitionspartnern hat jedoch maßgeblich dazu beigetragen, dass die geplante Reform leicht entschärft wurde. Das Umwandlungsverbot soll nun nur noch dort gelten, wo die Lage auf dem lokalen Wohnungsmarkt angespannt ist. Welche Gebiete als problematisch gelten, lässt der Reformvorschlag jedoch offen und spielt hier den Bundesländern den Ball zu. Diese sollen selbständig entscheiden, welche Regionen von einem Umwandlungsverbot betroffen sein sollen und welche nicht.
Kontrolle der Fortbildung
Eine systematische Kontrolle der Fortbildungen findet nicht statt. Es muss daher auch bei keiner Behörde ein Nachweis über die Teilnahme erfolgen. Allerdings werden stichprobenartig einzelne Immobilienmakler überprüft. Wurde die Fortbildung nicht ordnungsgemäß durchgeführt, kann der Makler dazu verpflichtet werden, diese in einem bestimmten Zeitraum nachzuholen, oder ihm wird die Lizenz entzogen. Neben der stichprobenartigen Überprüfung können die Behörden aber auch anlassbezogen tätig werden. Dies kann etwa der Fall sein, wenn sich Kunden durch den Makler falsch beraten fühlen und sich an die zuständige Behörde wenden. Haben es Immobilienmakler ferner in der Vergangenheit versäumt, die Fortbildungen fristgerecht zu absolvieren, sollen sie auch regelmäßig kontrolliert werden dürfen.
Baugebot vorgesehen
Die Gesetzesvorlage umfasst aber nicht nur das Verbot der Umwandlung von Mietwohnungen. Leerstehende Grundstücke werden häufig als Spekulationsobjekte gesehen und vor allem Bauland in und um Großstädte kann sehr lukrativ sein. Das geplante Baugebot sieht vor, dass Städte und Gemeinden Besitzer von Grundstücken dazu verpflichten können, das Grundstück zeitnah zu bebauen. Ausnahmen sollen hier geschaffen werden und beziehen sich in erster Linie auf Grundstücke, welche der Altersvorsorge dienen sollen. Aber auch hier ist die Bewertung durch Mieter- und Immobilienverbände unterschiedlich.
Umwandlungsverbot ist kritisch zu sehen
Die Abstimmung im Bundestag zu dem Vorhaben wird voraussichtlich im kommenden Jahr stattfinden. Da das Kabinett jedoch bereits dem Entwurf zugestimmt hat, ist davon auszugehen, dass das Gesetz in der jetzigen Form verabschiedet wird. Für Besitzer von Mietwohnungen ist dies kein gutes Signal und es ist mit steigenden Preisen am Markt für Eigentumswohnungen zu rechnen. Ein Hoffnungsschimmer bleibt aber: Das Umwandlungsverbot soll vorläufig nur bis zum 31.12.2025 in Kraft bleiben. Was danach geschieht, ist jedoch fraglich – vor allem die Zusammensetzung der neuen Regierungskoalition nach der Bundestagswahl 2021 wird darüber entscheiden.
