Wegweiser: Mietern kündigen

Um zu verhindern, dass Mieter unvorhergesehen obdachlos werden, hat der Gesetzgeber einige Regelungen erlassen, die es Vermietern erschweren, Kündigungen auszusprechen. Das deutsche Mietrecht ist in diesem Punkt nicht vermieterfreundlich und orientiert sich deutlich an der Lebensrealität der Wohnungsmieter. Dennoch müssen Vermieter gelegentlich ihren Mietern kündigen, da sich die Umstände seit Einzug geändert haben. Die Eigenbedarfskündigung oder ein Mietrückstand sind hier als häufigste Gründe zu nennen. Nicht selten ziehen Wohnungsmieter allerdings vor Gericht, um die Kündigung anzufechten. Für Vermieter ist es daher wichtig, sich mit den Voraussetzungen für eine rechtmäßige Kündigung auseinanderzusetzen. Es sind besondere Kündigungsfristen zu beachten und gegebenenfalls auch Härtefälle zu berücksichtigen. Der Mietercheck klärt Sie im Wegweiser: Mietern kündigen über Ihre Rechte sowie Pflichten auf und erläutert die Vorgehensweise.

Inhaltsverzeichnis

1. Gründe für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter
   1.1. Eigenbedarfskündigung
   1.2. Pflichtverletzung durch den Mieter
   1.3. Wirtschaftliche Verwertung
2. Kündigungsfristen für Vermieter
3. Erleichterte Kündigung für Vermieter nach § 573a
4. Härtefallregelungen
5. Fazit

1. Gründe für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter

In den meisten Fällen kann eine Kündigung der Mieter nicht ohne Begründung ausgesprochen werden. Der Gesetzgeber hat die Grenzen für Vermieter an dieser Stelle eng gesteckt und lässt hier nur wenige Ausnahmen zu. Gründe für eine ordentliche Kündigung sind in § 573 BGB geregelt. Dort heißt es, dass eine Kündigung nur dann erfolgen kann, wenn entweder eine Pflichtverletzung der Mieter vorliegt; der Vermieter Eigenbedarf anmeldet; oder die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung beziehungsweise des Grundstücks eine Kündigung zwingend erforderlich macht. Pflichtverletzungen rechtfertigen des Weiteren auch die fristlose Kündigung durch den Vermieter.

1.1 Eigenbedarfskündigung 

Falls ein Vermieter selbst in die Wohnung oder das Haus einziehen möchte, kann er Eigenbedarf anmelden. Auch nahe Verwandte, welche die Wohnung in Zukunft bewohnen sollen, rechtfertigen eine Kündigung aus diesem Grund. Geschwister, Eltern, Kinder, Nichten und Neffen, Schwiegereltern oder verschwägerte Personen sind laut gängiger Rechtsprechung als nahe Verwandte zu bezeichnen. Dem Mieter ist die Eigenbedarfskündigung zu begründen. Argumente können etwa das Studium des Kindes in der Stadt oder eine Verkürzung des Arbeitsweges sein.
Da auch Kündigungen wegen Eigenbedarf häufig vor Gericht verhandelt werden müssen, sollten Vermieter im Vorhinein versuchen, die schwierige Situation zu entschärfen. Falls absehbar ist, dass das eigene Kind in einigen Jahren in die Wohnung einziehen soll, kann im Vorfeld ein qualifizierter Zeitmietvertrag nach § 575 BGB abgeschlossen werden. Ansonsten kann es helfen, zeitnah das Gespräch mit dem derzeitigen Mieter zu suchen. Mieter reagieren anders, wenn sie bereits ein Jahr vor der Kündigung wissen, dass sie sich nach einer neuen Wohnung umschauen müssen, statt erst wenige Monate vorher. Deeskalation ist hier das Stichwort: Vermieter sollten aus eigenem Interesse versuchen, einem Gerichtsprozess aus dem Weg zu gehen. 

1.2 Pflichtverletzung durch den Mieter

Das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter sieht umfassende Rechte und Pflichten für beide Parteien vor. Kommen Wohnungsmieter diesen Verpflichtungen nicht nach, kann eine Kündigung notwendig sein. Ganz klassisch kommen hier etwa ein Mietrückstand und unpünktliche Mietzahlungen in Betracht. Die Kündigung darf fristlos erfolgen, wobei dies nicht bedeutet, dass der Mieter unverzüglich ausziehen muss. Wird der Mietrückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgeglichen, darf der Wohnungsmieter bleiben. Für die fristlose Kündigung ist des Weiteren ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten erforderlich. Eine fristgemäße Kündigung kann wiederum bereits erfolgen, sofern der Mieter für mehr als einen Monat mit einer Wohnungsmiete in Rückstand gerät. (Vgl. hierzu das Urteil des Bundesgerichtshofes VIII ZR 107/12)
Weitere Pflichtverletzungen des Mieters sind unter anderem die Störung des Hausfriedens, wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung, unerlaubtes Überlassen der Mietsache an Dritte oder die Vernachlässigung der Immobilie. Untermieter sowie kriminelle Handlungen in der Wohnung oder dem Haus können daher ebenso zu einer Kündigung führen. In all diesen Fällen sind schriftliche Abmahnungen gerechtfertigt und sind einem Kündigungsschreiben vorauszugehen. 

1.3 Wirtschaftliche Verwertung

Kündigungen einer angemieteten Immobilie wegen Eigenbedarfs oder aufgrund von Pflichtverletzungen durch den Mieter kommen häufig vor. Deutlich seltener ist jedoch die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. (2) 3 BGB. Eine vermietete Wohnung (oder das Haus) kann einen Vermieter an einer „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ hindern. Dies ist etwa der Fall, wenn die Wohnung umfassend modernisiert werden soll oder das Gebäude zugunsten eines Neubaus abgerissen wird. In solchen Situationen dürfen Vermieter ihren Mietern nach geltendem Mietrecht ordentlich kündigen. 

2. Kündigungsfristen für Vermieter

Mieter dürfen eine angemietete Immobilie mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Für Vermieter gelten allerdings andere Regelungen. Dauert das Mietverhältnis unter fünf Jahre an, kann dem Mieter mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Bei bis zu acht Jahren Mietdauer muss die Kündigung sechs Monate vorher ausgesprochen werden. Dauert das Mietverhältnis länger an, beträgt die Frist ein dreiviertel Jahr. Fristlose Kündigungen haben selbstverständlich keine Kündigungsfrist – hier ist allerdings zu beachten, dass gegebenenfalls eine Räumungsklage eingereicht werden muss. Dies kann den Auszug des Mieters hinauszögern. Hiervon abweichende Regelungen dürfen zwar im Mietvertrag festgehalten werden, jedoch nur, wenn sie nicht zuungunsten des Wohnungsmieters ausfallen.

3. Erleichterte Kündigung durch Vermieter nach § 573a BGB 

Wie bereits eingangs erwähnt wurde, werden Mieter im Mietrecht gegenüber Vermieterinteressen bevorzugt. Eine Ausnahme stellt § 573a BGB dar. Hiernach dürfen Vermieter Wohnungsmietern ohne Gründe kündigen, wenn sie selbst in dem Gebäude wohnen und dieses nicht mehr als zwei Wohnungen besitzt. Das Gleiche gilt für Wohngemeinschaften in welchen der Vermieter als Hauptmieter lebt. Allerdings verlängert sich die in Abschnitt 2 beschriebene Kündigungsfrist in solchen Fällen um drei Monate. Des Weiteren ist im Kündigungsschreiben auf § 573a Abs. 1 bzw. Abs. 2 BGB hinzuweisen. Andernfalls ist die Kündigung ungültig.

4. Härtefälle

Auch im Mietrecht gilt: Keine Regel ohne Ausnahme. Ordentliche Kündigungen können vor Gericht angefochten werden, sofern es sich um einen Härtefall handelt. Mieter können schriftlich begründet und spätestens zwei Monate bevor die Kündigung wirksam wird, Widerspruch einlegen. Als Härtefälle kommen gesundheitliche Probleme, Schwangerschaft, bevorstehende Prüfungen, das Alter des Mieters, Verwurzelung in der Umgebung oder Probleme bei einem Schulwechsel der Kinder in Betracht. Auch wenn sich der Mieter einer Immobilie vergebens um eine neue Wohnung bemüht, kann dies einen Härtefall darstellen.
Einige dieser Punkte machen eine ordentliche Kündigung allerdings nicht per se unmöglich, da die Härtefallgründe nur temporär sind. Eine Examensphase oder eine Schwangerschaft sind begrenzte Phasen – anschließend ist es möglich eine Kündigung auszusprechen. Schwieriger ist es älteren Mietern zu kündigen, die krank und in der Wohngegend verwurzelt sind. Hält ein Mieter die oben genannte Widerspruchsfrist im Übrigen nicht ein, kann er sich vor Gericht nicht mehr auf die Härtefallregelung berufen. Sollte einem Mieter durch den Vermieter fristlos gekündigt werden, weil zum Beispiel die Miete nicht gezahlt wurde, ist der Grund des Härtefalls hinfällig.

5. Fazit

Für Vermieter ist es nicht einfach ihren Mietern zu kündigen. In der Regel müssen sie hierfür ein – aus Sicht des Gesetzgebers – berechtigtes Interesse haben, welches die Interessen des Mieters überwiegt. Eine Kündigung ist daher stets zu begründen und muss im Rahmen der Kündigungsfrist erfolgen. Härtefallregelungen machen es allerdings nahezu unmöglich, einigen Mietern zu kündigen. Vermieter sollten sich dessen bewusst sein und aussichtslosen Gerichtsverfahren aus dem Weg gehen. Sollten Mieter trotz eines berechtigten Interesses des Wohnungseigentümers die Wohnung oder das Haus nicht verlassen wollen, bleibt jedoch nur noch die Räumungsklage.