Wegweiser: Mieterhöhung

Aufgrund der steigenden Mietpreise ist der Gesetzgeber dazu übergegangen, die Rahmenbedingungen für eine Erhöhung der Miete zu verschärfen. Vermieter können eine Mieterhöhung nicht mehr ohne Weiteres durchsetzen und werden unter anderem durch die Mietpreisbremse eingeschränkt. Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt voraus, dass Wohnungseigentümer den Markt kennen und sich bei einer Mieterhöhung an den gängigen Preisen orientieren. Der Mietercheck gibt Vermietern in diesem Ratgeber Wegweiser: Mieterhöhung einen Überblick über die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung und zeigt auf, welche Fallstricke lauern können.

Inhaltsverzeichnis

1. Mieterhöhung: Die Kappungsgrenze
2. Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmiete
    2.1. Einfacher Mietspiegel
    2.2. Qualifizierter Mietspiegel
    2.3. Vergleichswohnungen
3. Mieterhöhung nach Modernisierung
4. Fazit

1. Mieterhöhung: Die Kappungsgrenze

Die im Juni 2015 in Kraft getretene Mietpreisbremse reguliert die Mieterhöhung durch den Vermieter sowohl bei Neuvermietung als auch bei bestehenden Mietverträgen. Die Miete von neu- oder wiedervermieteten Wohnungen darf bei Vertragsabschluss maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Hiervon ausgenommen sind Gebäude und Wohnungen, welche neu gebaut, beziehungsweise umfassend saniert wurden. Grundlage für eine Mieterhöhung stellt die Nettokaltmiete dar, die Betriebskosten bleiben hiervon unberührt.
Bei bestehenden Mietverträgen darf die Miete innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 % steigen. Diese sogenannte Kappungsgrenze soll verhindern, dass Mieter plötzlich mit einer außergewöhnlichen Belastung konfrontiert werden. Bundesländer können für ausgewählte Städte und Gemeinden Abweichungen hiervon beschließen. In solchen Fällen liegt die Kappungsgrenze dann bei 15 %. Eine Erhöhung der Miete ist des Weiteren erst 15 Monate nach Einzug möglich. Ebenso lang muss die Zeitspanne zwischen zwei Mieterhöhungen sein. Begrenzt werden Mieterhöhungen außerdem von der ortsüblichen Vergleichsmiete. Vermieter haben diese dem Mieter als Referenzwert mitzuteilen.

2. Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmiete

Möchte ein Vermieter die Miete erhöhen, ist er in der Beweispflicht. Dem Mieter muss offengelegt werden, wie die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wurde. Zusätzlich bedarf eine Mieterhöhung der schriftlichen Zustimmung des Mieters. Verweigert ein Mieter diese, hat der Vermieter nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters drei Monate lang Zeit, um Klage einzureichen. In einem solchen Verfahren wird überprüft, ob die Mieterhöhung rechtmäßig ist. Ist dies der Fall, muss der Mieter die Mieterhöhung akzeptieren. Die Überlegungsfrist des Mieters beträgt mindestens zwei Monate. Um eine Mieterhöhung zu rechtfertigen, sieht der Gesetzgeber drei Möglichkeiten vor: den einfachen sowie den qualifizierten Mietspiegel und das Hinzuziehen des Mietpreises von Vergleichswohnungen.

2.1 Einfacher Mietspiegel

Um den ortsüblichen Mietpreis zu bestimmen, können Städte, Gemeinden oder regionale Zusammenschlüsse auf Kreis- oder Gemeindeverbandsebene nach 558c Abs. 2 BGB einen Mietspiegel erstellen. Dieser kann dann einzelne Städte oder ganze Regionen betreffen. Erarbeitet wird der Mietspiegel von Interessensvertretungen von Vermietern und Mietern in Zusammenarbeit mit der jeweiligen Kommune. Wird dieser von allen Vertretern anerkannt, erlangt er Gültigkeit. Laut § 558c Abs. 3 BGB sollte er alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden. Bei Fehlen eines aktuellen Mietspiegels dürfen sich Vermieter an einem älteren Mietspiegel oder dem einer vergleichbaren Nachbargemeinde orientieren. 

2.2 Qualifizierter Mietspiegel

Der Gesetzgeber sieht den qualifizierten Mietspiegel als besonders aussagekräftig an. Grund hierfür sind die „wissenschaftlichen Grundsätze“, nach denen er erarbeitet werden muss. Der qualifizierte Mietspiegel wird in § 558d BGB definiert. Leider wird hier (derzeit) offengelassen, wie die wissenschaftlichen Maßstäbe auszusehen haben. Entsprechend sorgt der qualifizierte Mietspiegel seit Bestehen für Kritik von Vermieterverbänden. Der Gesetzgeber plant allerdings seit geraumer Zeit, die wissenschaftlichen Grundsätze auszuformulieren.
Des Weiteren muss ein qualifizierter Mietspiegel alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst und alle vier Jahre neu erstellt werden. Die Anpassung an die Marktentwicklung kann sich wiederum an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Lebenshaltungskosten orientieren, oder durch eine (zufällige) Stichprobe in der betroffenen Kommune erfolgen. Der qualifizierte Mietspiegel wird ebenfalls von der Kommune in Zusammenarbeit mit Mietervereinen und Vermietervereinigungen erstellt. Für Vermieter ist dieses Instrument die einfachste Form, um eine Mieterhöhung zu begründen. Es hat vor Gericht Bestand und schafft Sicherheit für alle Beteiligten.

2.3 Vergleichswohnungen

Kommunen sind nicht in der Pflicht, einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel anzubieten. Existiert ein solches Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht, haben Vermieter die Möglichkeit, sich an drei Vergleichswohnungen zu orientieren. Da der Vermieter in der Bringschuld ist, muss er nachweisen können, dass es ähnliche Wohnungen gibt, für die ein höherer Mietpreis verlangt wird. Weil sich Wohnungen in vielen Aspekten unterscheiden, ist es nicht einfach, drei Vergleichswohnungen zu benennen.
Vergleichbar sind Wohnungen unter anderem, wenn sie eine ähnliche Größe sowie Lage besitzen und ihre Ausstattung in etwa identisch ist. Auch der Modernisierungsstand und das Baujahr sind entscheidend. Dem Mieter müssen Mietpreis der Vergleichswohnungen sowie ihre Größe beziehungsweise der Quadratmeterpreis mitgeteilt werden. Des Weiteren muss der Mieter die Wohnungen identifizieren können. Vorteilhaft für Besitzer mehrerer Immobilien ist, dass die Wohnungen allesamt im eigenen Besitz oder gar im gleichen Haus sein dürfen. 
Lassen sich keine Vergleichswohnungen in der gleichen Gemeinde finden, dürfen Wohnungen von außerhalb herangezogen werden, sofern diese vom Grundsatz her vergleichbar sind. Vermieter sollten allerdings im Zweifelsfall Rat einholen: Vergleichswohnungen lassen einen erheblichen Spekulationsspielraum zu und müssen nicht selten vor Gericht einer Überprüfung standhalten. Bei der Wahl der drei Vergleichswohnungen ist also genau Acht zu geben.

3. Mieterhöhung nach Modernisierung

Eine Modernisierung ist eine Investition von der sowohl Vermieter als auch Mieter profitieren. Auf der einen Seite wird der Wert einer Immobilie gesteigert, während sich Mieter auf der anderen Seite über eine bessere Wohnqualität freuen können. Zu unterscheiden sind Modernisierungen von Sanierungen. Während letzteres der Reparatur dient, stellt die Modernisierung eine echte Verbesserung dar. 
Seit 2019 gilt: Acht Prozent der Kosten für die Modernisierung dürfen auf die Jahresmiete umgelegt werden. Allerdings darf die Miete nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen. Bei einem Quadratmeterpreis von unter sieben Euro beträgt diese Grenze sogar nur zwei Euro. Der Gesetzgeber möchte damit verhindern, dass regelmäßige Modernisierungen den Mieter unverhältnismäßig stark belasten. 
Mieter müssen außerdem über die geplanten Modernisierungen sowie die steigende Miete informiert werden. Allerdings können Wohnungsmieter den Rechtsweg beschreiten, um hiergegen vorzugehen. Eine Modernisierung auf den üblichen Standard ist legitim, alles was darüber hinausgeht und höhere Kosten für den Mieter bedeutet, kann unter Umständen einen Härtefall darstellen. Luxussanierungen rechtfertigen darüber hinaus grundsätzlich keine Anhebung der Miete. 

4. Fazit

Die Mietpreisbremse ist seit ihrer Einführung umstritten und ein Ärgernis für Vermieter. Eine Mieterhöhung durch den Vermieter muss gut begründet sein und die ortsübliche Vergleichsmiete ist zu berücksichtigen. Die zulässige Kappungsgrenze verhindert wiederum regelmäßige Mieterhöhungen in kurzen Abständen und soll die Mieter schützen. Vorteilhaft ist jedoch, dass Modernisierungen auch eine Mieterhöhung über die Grenzen der Mietpreisbremse hinaus rechtfertigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete muss vom Vermieter hier nicht berücksichtigt werden.