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Wissenswertes aus der Vermieterwelt

Fristlose Kündigung Mietverhältnis: Welche Gründe es gibt und was Sie als Vermieter unbedingt beachten sollten

Mietern in Deutschland zu kündigen ist nicht einfach. In der Regel bedarf es einer Begründung oder der Einhaltung langer Fristen. Doch was, wenn der Mieter sich nach Ansicht des Vermieters vertragswidrig verhält, keine Miete zahlt oder die Wohnung beschädigt? In solchen Fällen haben Vermieter das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Hier müssen sie sich aber an bestimmte Regeln halten und nicht selten landet eine solche Kündigung vor Gericht. Eine solche „fristlose“ Kündigung wird damit schon mal zu einer „langwierigen“ Kündigung. Um den Prozess nicht unnötig in die Länge zu ziehen und keinen zu großen finanziellen Schaden zu erleiden, müssen Vermieter einige Dinge beachten. 

Gründe für die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses
Wer seinem Mieter fristlos kündigen möchte, benötigt neben Zeit und Ausdauer vor allem eines: Einen Grund. Der Klassiker sind natürlich nicht gezahlte Mieten und die Anhäufung hoher Mietschulden. Zwei Monatsmieten gelten hier bereits als Grund für eine fristlose Kündigung. Ungültig wird diese Kündigung jedoch, sobald der Mieter seine Schuld nach Erhalt der Kündigung begleicht. Andererseits kann ihm aber erneut fristlos gekündigt werden, wenn er wieder in Verzug gerät – diese Kündigung lässt sich dann auch nicht mehr rückgängig machen und hat außerdem nach Zahlung der rückständigen Mieten Bestand. 

Auch eine nicht gezahlte Kaution kann zu einer fristlosen Kündigung führen. Ebenso verhält es sich, wenn die Mieten permanent unpünktlich gezahlt werden und nicht zum vereinbarten Zeitpunkt auf dem Konto eingegangen sind. Hier ist auch die Existenz des Vermieters bedroht, wenn er mit der Miete noch Kredite zurückzahlen muss. Des Weiteren sind Mieter verpflichtet, sich an gewisse Grundregeln des menschlichen Zusammenlebens zu halten. Wer andere Mieter vermehrt belästigt, dem kann fristlos gekündigt werden. Auch Straftaten, die im Zusammenhang mit der Wohnung stehen (z.B. Drogenanbau) oder andauernde Lärmbelästigung müssen vom Vermieter nicht toleriert werden. Andere Rechtsbrüche, wie das Fälschen der Vorvermieterbescheinigung oder die Abgabe falscher Auskünfte in der Mieterselbstauskunft können unter bestimmten Umständen ebenfalls zu einer fristlosen Kündigung führen. Wie bereits in einem anderen Artikel erwähnt, sind auch Mietnomaden eine Gefahr für Vermieter. Einher geht hiermit oft die Zerstörung von zur Wohnung gehörendem Mobiliar oder der Türen, was ebenfalls eine fristlose Kündigung nach sich ziehen sollte. 

Was muss bei einer fristlosen Kündigung beachtet werden?
Da bei ausbleibenden Mietzahlungen oder einer böswilligen Zerstörung der Mietwohnung die finanzielle Existenz des Vermieters bedroht sein kann, ist rasches Handeln notwendig. Denn auch wenn der Gesetzgeber Vermietern das Recht zur fristlosen Kündigung einräumt, dauert es mitunter einige Monate, bis der Mieter seine Wohnung verlässt. Vor einer fristlosen Kündigung steht in vielen Fällen zunächst die rechtmäßige Abmahnung. Der Vermieter muss den Mieter in einer Abmahnung auffordern, sich an die vertraglich festgelegten Regeln zu halten. Dies gilt aber beispielsweise nicht, wenn dem Mieter hohe Mietschulden vorgeworfen werden: Hier kann umgehend die fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Da diese Kündigung an sich ebenfalls einen bestimmten juristischen Rahmen erfordert und eine Begründung notwendig ist, lohnt es sich, zeitnah einen Anwalt aufzusuchen. Werden hier Fehler gemacht, kann die Kündigung unter Umständen vor Gericht angefochten werden. 

Klage bei Nicht-Auszug
Zieht der Mieter nach Erhalt der fristlosen Kündigung nicht aus, ist eine Klage erforderlich. Dieser Fall tritt leider immer häufiger ein und beschäftigt regelmäßig die deutschen Gerichte. Daher ist es sinnvoll, bereits vor Ausspruch der Abmahnung oder der fristlosen Kündigung einen Anwalt mit ins Boot zu holen. Auf diese Weise kann man sicher sein, dass die fristlose Kündigung auch vor Gericht Bestand hat. Gibt das Gericht dem Vermieter Recht, muss der Mieter ausziehen. Tut er dies nicht, wird ein Gerichtsvollzieher und in den meisten Fällen auch die Polizei eingeschaltet. Dieser Prozess ist selbstverständlich sehr zeit- und kostenintensiv. 

Tipp: Fristlose Kündigung und ordentliche Kündigung gleichzeitig aussprechen
Für die meisten Vermieter ist das Vertrauensverhältnis nach bestimmten Verfehlungen komplett zerrüttet. Vor allem bei unpünktlichen Mietzahlungen kann man sich nicht immer auf zukünftige Besserung verlassen. Ebenso tragen gefälschte Angaben in der Mieterselbstauskunft nicht gerade zu einem vertrauensvollen Verhältnis bei. Viele Vermieter sprechen daher neben der fristlosen Kündigung auch gleichzeitig eine ordentliche Kündigung aus. Wird die fristlose Kündigung vom Gericht einkassiert, so hat immerhin noch die ordentliche Kündigung Bestand. Dies ist aber wirklich nur dann zu empfehlen, wenn man den Mieter unbedingt aus der Wohnung haben möchte.

Fazit
Der Prozess der fristlosen Kündigung ist langandauernd und kann sowohl Nerven als auch Geld kosten. Der Mietercheck hilft ihnen dabei, zumindest Mieter vorher auszusortieren, die Mietschulden angehäuft haben, oder grob falsche Angaben machen. Zahlreiche staatliche und nicht-staatliche Register helfen uns dabei, Vermieter im Vorhinein zu schützen. Wird aber eine fristlose Kündigung notwendig, ist unbedingt anwaltlicher Rat einzuholen, um das Problem möglichst schnell aus der Welt zu schaffen und den Mieter aus der Wohnung zu bekommen.  




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