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Winterdienst – Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter?

Verschneite Straße,Gehwege und ein eingeschneites Auto

Der Gesetzgeber verlangt von Eigentümern, dass sie die Gehwege vor dem Haus im Winter weitestgehend vom Schnee befreien und geeignete Maßnahmen gegen Glätte ergreifen. Diese Aufgabe obliegt zunächst dem Hausbesitzer, kann aber an die Mieter weitergegeben werden. Dennoch entstehen Kosten für Gerätschaften und weitere Hilfsmittel, die nur bedingt umlagefähig sind. Des Weiteren sind nicht alle Mieter zuverlässig und vergessen den Winterdienst gelegentlich. Hier müssen Vermieter handeln, wenn sie im Falle eines Unfalls einer Mithaftung entgehen möchten.

 

 

Der Mietvertrag regelt Verantwortung

Die Verantwortung für den Winterdienst geht nicht automatisch auf die Mieter über. Die Aufgabe wird über den Mietvertrag delegiert oder ist Bestandteil einer dem Mietvertrag angehängten Hausordnung. Für viele Vermieter hat es sich bewährt, selbst einen Dienstplan festzulegen. Eigenverantwortliche Organisation der Hausbewohner funktioniert besonders in größeren Mietshäusern mit einer gewissen Anonymität nur selten. Bei einer solchen Aufteilung darf der Eigentümer einzelne Parteien weder bevorzugen noch benachteiligen. Dies gilt auch für den Fall, dass der Vermieter selbst in der Immobilie lebt. Idealerweise wird der Winterdienst wochenweise auf die Parteien verteilt.

Notwendige Utensilien müssen vom Vermieter gestellt werden

Für den Winterdienst werden Schneeschaufel und Streumittel benötigt. Für Letzteres kommen Streusalz, Splitt oder Sand infrage. Die notwendigen Geräte müssen vom Vermieter gestellt werden und sind leider nicht umlagefähig. Gleiches gilt für deren Reparatur. Streugut darf hingegen über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, ist diesen allerdings ebenfalls bereitzustellen. Mieter müssen daher lediglich ihre Arbeitskraft zur Verfügung stellen, nicht aber die benötigten Utensilien.

Wenn Mieter den Winterdienst nicht erledigen

Da der Winterdienst zu den Vertragspflichten eines Mieters zählt, gibt es bei Nichteinhaltung auch Sanktionsmöglichkeiten. Vermieter können Abmahnungen aussprechen und fristlos kündigen. Eine solche Kündigung ist in der Regel zwar rechtlich zulässig, allerdings muss auch der Einzelfall berücksichtigt werden. Der Verstoß gegen die Mieterpflichten muss schwerwiegend sein. Liegt lediglich wenig Schnee, welcher schnell wieder taut und vergisst der Mieter seine Aufgabe nur einmalig, kann der Vermieter keine Abmahnung aussprechen. Weigert sich der Mieter hingegen grundsätzlich die Gehwege vom Schnee zu befreien, rechtfertigt dies sowohl eine Abmahnung als auch die Kündigung.

Delegiert ein Eigentümer den Winterdienst an die Hausbewohner, ist er zunächst nicht haftbar zu machen, falls Mieter ihre Pflichten vernachlässigen und ein Unfall geschieht. Vermieter können dann auf die Partei verweisen, die Winterdienst gehabt hätte. Allerdings besitzen Eigentümer eine Aufsichtspflicht. Ist dem Vermieter bekannt, dass sein Mieter sich weigert, den Winterdienst zu übernehmen und schreitet nicht ein, kann er unter Umständen mithaftbar gemacht werden.

Winterdienst durch Dritte ist umlagefähig

Der Einfachheit halber beauftragen viele Vermieter – vor allem aber größere Hausverwaltungen – externe Unternehmen mit der Durchführung des Winterdienstes. Die hierdurch entstandenen Kosten sind nach § 2 BetrKV umlagefähig und müssen entsprechend vom Mieter getragen werden. Der Vermieter kann den Umlageschlüssel an dieser Stelle frei wählen, ein Hinweis im Mietvertrag auf die Umlage der Kosten ist allerdings notwendig. Nach Auffassung einiger Amtsgerichte können sich Mieter aufgrund eines körperlich schlechten Zustandes im Übrigen vom Winterdienst befreien lassen. (Vgl. etwa AG Viersen, Urteil vom 28.01.2014 - 34 C 82/13) Für Vermieter bedeutet dies, dass sie die Arbeitsteilung im Haus neu organisieren müssen. Langfristig kann es also ratsam sein, dauerhaft ein externes Unternehmen mit dem Winterdienst zu betrauen.