WEG-Reform und die Auswirkungen für Vermieter
Ab dem 01.12.2020 tritt die neue WEG-Reform in Kraft, welche unter dem sperrigen Namen „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ vom Bundestag verabschiedet wurde. Die umfassende WEG-Reform betrifft vor allem Eigentümer von Wohnimmobilien aber auch deren Verwalter. Für Vermieter ist besonders vorteilhaft, dass mit der Gesetzesänderung Miet- und WEG-Recht, die sich bisher in einigen Aspekten widersprachen, nun in Einklang gebracht wurden. Leider hat die Reform aber auch ihre Schattenseiten und bringt einige Änderungen mit sich, die Vermieter in Zukunft beachten sollten.
Neue Regelungen zu Modernisierungen und Sanierungen
Von der Reform sind in erster Linie Eigentümer betroffen, deren Wohnimmobilien Teil von Gemeinschaftseigentum sind. Diese werden in der Regel von einer Hausverwaltung betreut, wobei die Eigentümerversammlung über die wichtigsten Dinge entscheidet. Besonders Modernisierungen und die Sanierung des Gebäudes waren jedoch häufig ein Streitpunkt in der Eigentümerversammlung. Diese sollen nun jedoch einfacher umzusetzen sein, da die WEG-Reform die notwendigen Mehrheiten in der Versammlung ändert.
Künftig genügt eine einfache Mehrheit, um die meisten Änderungen umsetzen zu können. Gleichzeitig werden die zu tragenden Kosten nicht mehr zwangsläufig allen Parteien auferlegt: Wird eine Modernisierungsmaßnahme von der Eigentümerversammlung von einer einfachen Mehrheit getragen, müssen diese auch für die Ausgaben aufkommen. Bei einer Zwei-Drittel-Mehrheit müssen sich hingegen alle Eigentümer an den Kosten beteiligen, sofern diese keine finanziellen Unzumutbarkeiten darstellen. Damit möchte der Gesetzgeber verhindern, dass einigen Wohnungseigentümern finanzielle Schwierigkeiten drohen und diese so zum Verkauf der Immobilie gezwungen werden. Andererseits wird der Handlungsspielraum der Eigentümerversammlung deutlich ausgeweitet.
Elektrofahrzeuge und Telekommunikation: Auch Mieter mit mehr Rechten
Ferner erlaubt die WEG-Reform Wohnungseigentümern den Einbau von Lademöglichkeiten für ihr Elektroauto sowie die Anbindung an einen Glasfaseranschluss. Hierzu bedarf es zwar keiner Zustimmung der Eigentümerversammlung, die Kosten muss aber jeder Eigentümer selbst tragen. Zur Kostensenkung kann es daher sinnvoll sein, wenn sich mehrere Eigentümer hier zusammentun. Grundsätzlich können derartige Veränderungen den Wert einer Immobilie steigern und rechtfertigen damit auch eine höhere Miete.
Gleiches gilt im Übrigen für den barrierefreien Aus- sowie Umbau und der Verbesserung des Einbruchschutzes. Die WEG-Reform sieht diese Rechte des Weiteren auch für Mieter vor: Diese sollen in Zukunft auf eigene Kosten derartige Veränderungen an der Mietsache vornehmen können. Vermieter müssen hier also zunächst keine Kosten tragen, wenn der Ein- beziehungsweise Umbau von den Mietern selbst gefordert und durchgeführt wird.
Betriebskostenabrechnung wird neu geregelt
Die Betriebskostenabrechnung muss durch Vermieter unter Umständen nun neu kalkuliert werden. Derzeit wird in den meisten Fällen die Wohnfläche zur Berechnungsgrundlage für die Betriebskosten herangezogen. Bei vermieteten Eigentumswohnungen wird nun jedoch das Verhältnis zwischen vermietetem Wohneigentum und Gemeinschaftseigentumsanteil zur Berechnung herangezogen. Vermieter müssen daher unter Umständen ihre Betriebskostenabrechnung neu kalkulieren und sollten sich hier gegebenenfalls fachmännischen Rat einholen.
Verwaltung des Wohneigentums
Ein großer Streitpunkt der neuen Reform war das Verhältnis zwischen Eigentümern und Verwaltern. Dieses wird durch die WEG-Reform geändert, jedoch nicht immer zugunsten der Immobilienbesitzer. Positiv hervorzuheben ist, dass mit der neuen Regelung nun jeder Eigentümer das Recht erhält, nach § 18 Abs. 4 WEG-neu, Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen zu erhalten. Auch die Abberufung des Verwalters wird deutlich vereinfacht. Mitglieder der Eigentümerversammlung können außerdem zum Verwaltungsbeirat bestimmt werden. Dieser überwacht die Verwaltung, ist aber – mit Ausnahme von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit – von der Haftung ausgeschlossen. Ferner beträgt die Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung nun drei statt wie bisher zwei Wochen. Alles in allem sollen mit diesen Maßnahmen die Rechte der Eigentümer gegenüber der Verwaltung gestärkt werden. Für die meisten Vermieter sind dies positive Neuigkeiten.
Negativ zu bewerten ist nun allerdings die Kompetenzerweiterung der Verwalter. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters werden nun nicht mehr durch einen abschließenden Katalog definiert. Sollten Maßnahmen erforderlich sein, die keiner Beschlussfassung der Eigentümerversammlung bedürfen, kann der Verwalter selbstständig tätig werden. Hierzu zählt beispielsweise auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen.
Außerdem verlangt das Gesetz bedauerlicherweise keinen Sachkundenachweis vom Verwalter, was von vielen Verbänden gefordert wurde. Stattdessen hat nun jeder Eigentümer das Recht, auf einen zertifizierten Verwalter zu bestehen. Ein zertifizierter Verwalter muss sich vor der Industrie- und Handelskammer einer Prüfung unterziehen und nachweisen, dass er über rechtliche und kaufmännische Qualitäten verfügt.
WEG-Reform mit Vor- und Nachteilen für Vermieter
Das Ziel der WEG-Reform war es, deutlich mehr Rechtssicherheit für alle Parteien zu schaffen. Viele Aspekte wurden daher neu formuliert und sind nun klarer geregelt. Vor allem Differenzen in der Eigentümerversammlung sowie Diskrepanzen zwischen Miet- und WEG-Recht führten immer wieder zu rechtlichen Auseinandersetzungen. Die neuen Regelungen wirken dem entgegen und schaffen vor allem neue Optionen für Eigentümer, die eine Modernisierung in Betracht ziehen. Kritisch zu sehen ist hingegen die Stärkung der Rechte von Verwaltern. Vermieter sind daher gut beraten, von ihrem Recht auf Einblick in die Verwaltungsunterlagen Gebrauch zu machen. Alles in allem kann die WEG-Reform aber zumindest im Hinblick auf die Vereinheitlichung von Miet- und WEG-Recht positiv betrachtet werden.
