In der deutschen Rechtsprechung erfährt der Mieter ein großes Maß an Schutz und ihm werden ferner zahlreiche Rechte eingeräumt, die den Interessen eines Vermieters entgegenstehen können. Auf diese Weise möchte der Staat verhindern, dass Personen aufgrund von Willkür auf die Straße gesetzt werden und obdachlos werden. Diese Intention ist zwar einerseits löblich, jedoch fühlen sich einige Vermieter benachteiligt und sehen ein Kräfteungleichgewicht zu ihren Ungunsten. Einerseits mag dies zwar stimmen – beispielsweise, wenn es darum geht unliebsame Mieter, welche sich nicht an Regeln halten, wieder vor die Tür zu setzen – andererseits werden jedoch auch Immobilienbesitzern zahlreiche Rechte zugestanden, von welchen diese nur leider viel zu selten Gebrauch machen. Ein vermieterfreundlicher Mietvertrag sollte daher für jeden Vermieter vor der Vermietung seiner Immobilien oberste Priorität haben. Auch Mietercheck.de hält rechtssichere und durch Experten geprüfte Mietverträge für Sie bereit, welche vermieterfreundlich sind und dabei helfen, die Rechte der Vermieter zu schützen.
Klausel über Kleinreparaturen sollte im Mietvertrag enthalten sein
Mit der Zeit können an einer Wohnung oder mit vermieteter Einrichtung Schäden entstehen, die beseitigt werden müssen. In der Regel handelt es sich hier um gewöhnliche Schäden durch Abnutzung, welche keinem Verursacher zugerechnet werden können. Hierzu zählen beispielsweise defekte Armaturen im Bad, gerissene Gurte an Rollladenkästen oder eine durchgebrannte Heizspule im Herd. Verantwortlich für die Instandsetzung ist der Vermieter, die Kosten hierfür muss er jedoch nicht unbedingt tragen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Mietvertrag eine Klausel über Kleinreparaturen enthält. In dieser sollte festgelegt werden, bis zu welcher Summe der Mieter für Handwerker- und Materialkosten aufkommen muss. Laut gängiger Rechtsprechung sollten diese Kosten nicht mehr als 8 % der Jahresnettomiete betragen und in der Summe pro Kalenderjahr nicht über 120 bis 150 € liegen.
Regelmäßige Renovierungen ohne starre Fristen
Viele Vermieter bestehen darauf, dass eine Wohnung im renovierten Zustand übergeben wird. Das bedeutet, dass Mieter zum Auszug renovieren müssen. Grundsätzlich ist hiergegen nichts einzuwenden, wenn man sich an bestimmte Regeln der Rechtsprechung hält. Aber was ist während der Mietzeit? Immobilienbesitzer dürfen von ihren Mietern verlangen, die Wohnung in bestimmten Abständen zu renovieren, auch wenn diese nicht vorhaben auszuziehen. Regelmäßige Renovierungen schützen nämlich den Wert sowie die Substanz einer Wohnung und dienen damit dem Erhalt der Mietsache. An den Kosten hierfür müssen sich Vermieter nicht beteiligen, eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, die zur Renovierung verpflichtet, ist aber unabdingbar. Laut einiger Gerichtsurteile sind starre Fristen hier jedoch unzulässig, weshalb grobe Zeiträume genannt werden sollten. Fünf bis acht Jahre haben sich hier als rechtlich unproblematisch herauskristallisiert. Ferner ist eine Klausel möglich, dass die Wohnung beim Auszug renoviert übergeben werden muss. Diese ist jedoch hinfällig, sofern der Mieter die Wohnung unrenoviert erhält, oder aber nur für kurze Zeit in der Wohnung lebt.
Keine teure Überraschung erleben: Betriebskosten im Mietvertrag nennen
Die jährliche Nebenkostenabrechnung ist für viele Vermieter obligatorisch, setzt jedoch einen entsprechenden Passus im Mietvertrag voraus. Fehlt dieser, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen und kann dem Mieter diese nicht in Rechnung stellen. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung, welche als Anlage beigefügt wird, reicht hier in der Theorie aus. Auf diese Weise lassen sich Kosten wie etwa die Grundsteuer auf den Mieter umlegen. In der Praxis sind Vermieter jedoch gut beraten, wenn sie einmal genau prüfen, ob nicht eventuell weitere Kosten, welche nicht in der Betriebskostenverordnung aufgeführt werden, als Betriebs- oder Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können. Zu nennen ist hier beispielsweise die regelmäßige Wartung der Rauchmelder. Diese kann – obwohl nicht in der Betriebskostenverordnung aufgeführt – dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Ferner ist es wichtig, auf die Nebenkostenvorauszahlung für Wasser oder die Heizung im Mietvertrag zu verweisen.
Mietkaution und regelmäßige Mieterhöhungen
Die Mietkaution ist ein gängiges Mittel, wie sich Vermieter finanziell gegenüber ihren Mietern absichern können. Diese ist im Mietvertrag zu benennen und darf drei Monatskaltmieten nicht übersteigen. Ferner muss dem Mieter das Recht eingeräumt werden, diese Kaution in drei gleich großen Raten zu begleichen. Für Vermieter ist dieser Aspekt nicht unerheblich: Ein Ausbleiben der Zahlung der Mietkaution kann zu einer sofortigen Kündigung durch den Vermieter führen. Wer bereits so frühzeitig in Zahlungsverzug gerät, dem ist langfristig vermutlich nicht zu trauen. Daher sollten Immobilienbesitzer von ihrem Recht Gebrauch machen und sowohl die Mietkaution im Mietvertrag einfordern als auch auf die pünktliche Zahlung dieser beharren.
Ferner können Vermieter künftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag festlegen. Nachteilig muss hier gewertet werden, dass Immobilienbesitzern so die Möglichkeit genommen wird, flexibel auf Änderungen der Immobilienpreise in der Region zu reagieren. Da in den meisten Teilen Deutschlands jedoch die Mietpreisbremse ohnehin bereits in den Markt eingreift und größere Mieterhöhungen verhindert, kann es sinnvoll sein, über einen Mietvertrag mit einer Staffelmiete nachzudenken. Hier spart sich der Vermieter langfristig Arbeit und kann sicher sein, dass die Miete in regelmäßigen Abständen steigt.
