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Überraschendes BGH-Urteil zu Anlagen bei  Mieterhöhung 

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Seit der Einführung der Mietpreisbremse ist eine Erhöhung der Miete nicht mehr ohne Weiteres möglich. Der örtliche Mietspiegel muss berücksichtigt und die Kappungsgrenze, welche sich von Region zu Region unterscheiden kann, darf nicht überschritten werden. Gleichzeitig ist dem Mieter die Berechnungsgrundlage des neuen Mietpreises mitzuteilen sowie die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung ausführlich zu begründen. Die meisten Vermieter fügen dem daher eine Übersicht über den örtlichen Mietspiegel bei. Wie der Bundesgerichtshof nun entschied, ist dies jedoch nicht notwendig. Zweifeln Mieter die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung an, müssen sie sich selbst informieren und Zugang zum Mietpreisspiegel verschaffen. Von einer detaillierten Begründung entbindet das Urteil jedoch nicht.

 

Mieter verweigerte Zustimmung zur Mieterhöhung

In dem beim BGH verhandelten Fall ging es um eine Vermieterin aus Nürnberg, welche von ihrem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung über 15 % einforderte. Die Kappungsgrenze wurde somit eingehalten und auch ansonsten begründete die Wohnungseigentümerin die Erhöhung der Miete ausführlich. Sie führte die in Nürnberg üblichen Zuschläge anhand von Wohnungsmerkmalen wie Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Lage der Wohnung detailliert auf und orientierte sich dabei am in Nürnberg gültigen Basispreis. Allerdings verzichtete die Vermieterin auf die Angabe einer einschlägigen Mietpreisspanne sowie den Mietpreisspiegel als Anlage. Aus diesem Grund verweigerte der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung, weshalb der Sachverhalt vor Gericht verhandelt werden musste.

Gerichtsurteile von Amts- und Landgericht

Die Vermieterin scheiterte mit ihrer Klage zur Durchsetzung der Mieterhöhung in den ersten beiden Instanzen. Sowohl das zuständige Amtsgericht als auch das Landgericht Nürnberg vertraten die Auffassung, dass ein Mieterhöhungsschreiben ohne Anlage des Mietpreisspiegels nicht ausreichend begründet ist. Dem Mieter fehle somit die Möglichkeit, die Rechtmäßigkeit nachzuvollziehen, weshalb die verweigerte Zustimmung gerechtfertigt sei. Gleichzeitig wurde aber auch betont, dass die Mieterhöhung ansonsten legitim sei und die Mietpreisbremse eingehalten wurde.

Bundesgerichtshof entscheidet anders

Im Sommer dieses Jahres wurde der Fall dann vor dem BGH verhandelt. Das Gericht stellte zunächst fest, dass die Angaben zur Mieterhöhung § 558a Abs. 2 BGB entsprechen. Hier heißt es, dass zur Begründung auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen Bezug genommen werden muss. Da sich die Vermieterin auf den Mietspiegel berufen hatte, sei dies laut Bundesgerichtshof ausreichend, da § 558a BGB vom Vermieter nicht explizit verlangt, den Mietspiegel als Anlage beizufügen.

Mietern ist es laut Auffassung des Bundesgerichtshofs zuzumuten, im Fall einer Mieterhöhung selbst tätig zu werden und die notwendigen Auskünfte einzuholen. Selbst wenn der Mietpreisspiegel nicht kostenfrei zur Verfügung steht, sondern nur gegen eine geringe Schutzgebühr einsehbar ist, müssen Vermieter den Mietspiegel dem Schreiben zur Mieterhöhung nicht beifügen. In diesem Fall war der Nürnberger Mietspiegel frei zugänglich und konnte jederzeit online eingesehen werden.

Urteil entlastet Vermieter

Der bürokratische Aufwand, den eine Mieterhöhung bedeutet, ist für viele Wohnungseigentümer zu einer Belastung geworden. Das Urteil des Bundesgerichtshofes, welches unter dem Aktenzeichen VIII ZR 167/20 einsehbar ist, ist daher zu begrüßen. Dennoch entbindet es keineswegs von der Sorgfaltspflicht: Eine Mieterhöhung ist ausführlich zu begründen. Entsprechend muss der Mietspiegel auch in Zukunft berücksichtigt werden. Das Urteil des Bundesgerichtshofes entlastet aber zumindest den Papieraufwand und schafft Gewissheit darüber, welche Unterlagen für eine Mieterhöhung wirklich notwendig sind, da die bisherige Rechtslage nicht eindeutig war.