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So ermitteln Sie als Makler den richtigen Mietpreis

Deutschland, das Land der Dichter, Denker und Mieter. Kaum in einem anderen Land in Europa leben so viele Menschen zur Miete. Verbunden mit zahlreichen Gerichtsurteilen und einer komplexen thematischen Gesetzgebung ist die Vermietung für Eigentümer mit zahlreichen Hürden versehen.

Kein Wunder also, das die Frage des richtigen Mietpreises und der Vermietung immer häufiger in die Hände eines kompetenten Maklers gelegt wird. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, wie Sie als Makler den richtigen Mietpreis finden. Einen Mietpreis, welcher das Maximum für Ihren Klienten herausholt, aber dennoch den örtlichen und bundesweiten Gesetzen entspricht.

 

Weshalb sollten Sie den richtigen Mietpreis berechnen?

Die meisten Klienten finanzieren einen Immobilienkauf mit der Hilfe von Fremdkapital. Banken betrachten hierzu neben der Bonität des Käufers auch die Mietrendite. Diese hängt vom erzielten Mietpreis ab. So kommt es, dass Renditevorstellungen des Klienten, die Marktsituation und das Ziel einer möglichst langen und zuverlässigen Vermietung zusammengebracht werden müssen.

Ein zu hoher Mietpreis kann die Vermittlung der Immobilie erschweren und sorgt somit für einen Leerstand. Dieser sorgt für den vollständigen Verlust von Mieteinnahmen. Eine weitere Herausforderung von zu hohen Mietpreisen liegt im Intervall der Mieterwechsel. Je teurer der Mietpreis im Verhältnis zur Immobilienqualität, desto eher kommt es zu einem Umzug der Mieter. Jeder Umzug begünstigt wieder einen Leerstand.

Ein zu niedriger Mietpreis hingegen kann die Deckung der laufenden Kosten gefährden. Insbesondere bei Finanzierungen kann eine zu niedrige Miete ernsthafte Konsequenzen haben. Sollte eines Tages der Immobilienverkauf anstehen, dann wird sich eine niedrige Miete ebenfalls negativ auf den Kaufpreis der Immobilie auswirken. Mit dem richtigen Mietpreis wird dieses Szenario konsequent vermieden.

 

Gesetzliche Obergrenzen bei der Findung des Mietpreises

Neben den Wünschen des Klienten gibt es in Deutschland auch zahlreiche gesetzliche Regelungen zur Mietpreisobergrenze.

  • Im Fall einer wirksamen Mietpreisbremse dürfen Mietpreise maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

  • Ohne eine Mietpreisbremse darf die Miete maximal 20 % oberhalb von der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Soll ein höherer Mietpreis erzielt werden, so ist dies nur in wenigen Ausnahmefällen gesetzlich zugelassen.

  • Legen Sie die Kaltmiete 50 % höher gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete, so handelt es sich um den Straftatbestand des Mietwuchers.

 

Wie funktioniert die Mietpreisbremse bei der Preisfindung?

Seit dem Jahr 2015 gilt die Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten. Die Mietpreisbremse begrenzt Mieten auf ein 10 % Niveau oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bestandsmieten sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Wenn es zu einem Mieterwechsel kommt, müssen jedoch auch diese auf ein 10% Niveau sinken. Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind in den entsprechenden Regionen lediglich Neubauten mit einer Erstvermietung ab dem 1. Oktober 2014.

 

Preisfindung unter Einhaltung der Kappungsgrenze

In Gebieten ohne Mietpreisbremse kann die Miete bei der Vermietung jedoch auch nicht unbegrenzt erhöht werden. Hier gilt die sogenannte Kappungsgrenze von 20 %. Innerhalb von einem 3-Jahres-Zeitraum darf die Miete um nicht mehr als 20% erhöht werden.

Eine Option zur Umgehung sind sogenannte Staffelmietverträge. Hier lässt sich die Kaltmiete unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, — sofern die Miete beim Mieterwechsel innerhalb vom gesetzlichen Rahmen startet. Bei einer Staffelmiete wird mit dem Vermieter eine Anhebung der Kaltmiete um feste Beträge in mindestens 1 Jahresabständen durch den Mieter zugesichert.

Alternativ zur Staffelmiete erfreut sich die sogenannte Indexmiete zunehmend größerer Beliebtheit. Sie erlaubt es, den Mietpreis vollständig unabhängig von einer ortsüblichen Vergleichsmiete zu entwickeln. Die Indexmiete ist in der Regel an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, an die allgemeine Preisentwicklung. In Jahren mit hoher Inflation wie 2022 verspricht das einer Mieterhöhung von 8 % im Jahr. Das gilt selbst in Gebieten der Mietpreisbremse. Während ein Indexmietvertrag in einem inflationären Umfeld von Vorteil für den Vermieter ist, kann er in Zeiten niedriger Inflation von 1-2 % auch zu einem Nachteil werden. Insbesondere wenn die anderen ortsüblichen Mieten stark steigen, aber man aufgrund der Indexbindung nicht erhöhen kann.

 

Wie finden Sie den richtigen Mietpreis bei Neubauten?

Bei Neubauten und Erstvermietungen bietet sich die Chance der freien Mietpreisbildung.

Umso mehr kommt es hier zu überproportionalen Leerständen, weil unrealistische Renditeerwartungen auf der Klientenseite herrschen. Der Königsweg liegt im Kompromiss zwischen ortsüblichen Vergleichsmieten und hoher Renditeerwartung. So können Sie auch Neubauimmobilien in vertretbaren Zeiträumen vermieten.

 

Welche Regeln gelten bei preisgebundenem Wohnraum?

Immobilien, welche mit öffentlichen Geldern gebaut werden, bezeichnet man als preisgebunden. Preisgebundener Wohnraum vor dem Jahr 2002 besitzt eine fixe gesetzlich festgelegte Berechnungsformel. Hier gibt es keine eigenen Gestaltungsmöglichkeiten. Anders sieht dies bei öffentlich gefördertem Wohnraum ab 2003 aus. Hier gibt es keine Preisbindung beim preisgebundenen Wohnraum.

Wovon hängt die ortsübliche Miete ab?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist essenziell für die Bestimmung des richtigen Mietpreises. Um diesen Wert für die Immobilie des Klienten zu ermitteln, müssen Sie als Makler die Ausstattung der Immobilie betrachten. Faktoren sind die Bauart, die Heizungsanlage, Fußböden, Garten oder Balkon, Zimmeranzahl und Höhe der Räume. Aber auch andere Kriterien wie eine Einbauküche oder ein Keller erhöhen die ortsübliche Vergleichsmiete. Schließlich möchten Sie nicht den Quadratmeterpreis eines Plattenbaus, mit dem einer Stadtvilla vergleichen, sondern einen für Ihren Klienten möglichst fairen Vergleich finden.


Fazit: Der Weg zum passenden Mietpreis

Wenn Sie den passenden Mietpreis für das zu vermittelnde Objekt suchen, sollte der erste Blick auf die ortsübliche Vergleichsmiete fallen. Welche Mieten nehmen andere umliegende Vermieter? Achten Sie hierbei unbedingt auf vergleichbare Ausstattungsmerkmale.

Im zweiten Schritt werfen Sie einen Blick auf die Quote der Leerstände. Wenn diese hoch ist, sollte eine Mietpreisfindung in der Nähe der ortsüblichen Vergleichsmiete angestrebt werden, um einen längeren Leerstand beim Mieterwechsel zu vermeiden. In Regionen mit einer hohen Marktnachfrage lohnt sich ein zusätzlicher Blick in die Gesetzgebung. Abhängig von der Mietpreisbremse können Sie mit Ihrer Miete 10 % oder 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Zu guter Letzt können Sie darüber nachdenken, den Mietpreis an den Verbraucher Preis Index zu koppeln. So können Sie die Mieteinnahmen Ihrer Kunden vor einem Kaufkraftverlust in Zeiten von hoher Inflation schützen. Ein sogenannter Indexmietvertrag hat auch weitere Vorteile wie eine Befreiung von der Mietpreisbremse. Sollten Sie eher mit einem deflationären Umfeld in Zukunft rechnen, dann wäre ein Staffelmietvertrag empfehlenswert, denn der Indexmietvertrag sinkt mit sinkenden Preisen.

Wir hoffen, dass Ihnen dieser Beitrag bei der Mietpreisfindung für ihre nächsten Neuvermietungen geholfen hat. Schreiben Sie uns gerne Ihre Gedanken an [email protected] Wir freuen uns von Ihnen zu hören.