Nach dem Auszug eines Mieters ist eines gewiss: Die Wohnung ist nicht mehr in dem gleichen Zustand wie vorher. Wo Menschen leben hinterlassen sie Gebrauchsspuren, was letztendlich unvermeidlich ist, aber nicht selten zu Streit zwischen Vermietern und Mietern führt. Aber auch während der Mietzeit sind sich beide Parteien nicht immer eins, wie mit Verschleißerscheinungen oder kleineren Reparaturen umgegangen werden soll. Als vor einigen Jahren durch den BGH einige Klauseln in Mietverträgen für rechtswidrig erklärt wurden, war daher die Verunsicherung unter Immobilienbesitzern groß. Aber auch heute noch herrscht bei Mietern wie auch bei Vermietern Ungewissheit darüber, ob bestimmte alten Klauseln noch Bestand haben und welche Reparaturen vom Vermieter übernommen werden müssen.
Kleinreparaturen: Die Jahreskaltmiete ist entscheidend
Als Kleinreparaturen werden – wie der Name schon sagt – lediglich Reparaturkosten über eine geringe Höhe definiert, welche direkt vom Mieter übernommen werden müssen. Grundsätzlich gilt natürlich für Mieter, dass vor dem Einschalten eines Handwerkers der Vermieter informiert werden muss. Hier dürfen und sollten Immobilienbesitzer den Schaden in den meisten Fällen auch begutachten. Ob der Mieter Kleinreparaturen zahlen muss oder nicht, regelt der Mietvertrag. Die meisten standardisierten Mietverträge besitzen bereits eine derartige Klausel. Fehlt sie allerdings, muss der Vermieter für die Kosten aufkommen.
Für die Beauftragung eines Handwerkers ist immer der Vermieter zuständig, da der Mieter lediglich die Kostentragungspflicht für Kleinreparaturen hat. Im Zweifel muss der Vermieter daher in Vorkasse treten, kann sich das Geld im Anschluss aber vom Mieter erstatten lassen. Die Höhe der vom Mieter zu tragenden Kosten hat bereits mehrfach die Gerichte beschäftigt und bemisst sich nach der Jahreskaltmiete. Die Kosten für Kleinreparaturen sollten 8 % dieser Summe nicht übersteigen, dürfen aber auch nicht höher als 120 bis 200 Euro liegen. Hier ist die Rechtsprechung leider etwas ungenau, weshalb es ratsam sein kann, nicht mehr als 150 Euro vom Mieter zu verlangen (eine entsprechend hohe Jahreskaltmiete vorausgesetzt).
Wie bereits eingangs erwähnt, haben Immobilienbesitzer das Recht den Schaden zunächst zu begutachten. Dies ist auch dringend zu empfehlen, denn unabhängig von der Regelung um Kleinreparaturen kann es sein, dass Sie als Vermieter gar nicht für den Schaden aufkommen müssen, egal wie hoch die Reparatur ausfällt. Dies kann etwa bei unsachgemäßer Behandlung der Mietsache oder Fahrlässigkeit der Fall sein. Hier muss dann der Mieter für den Schaden aufkommen, egal ob er als Kleinreparatur definiert werden kann oder nicht. Handelt es sich jedoch um gewöhnlichen Verschleiß, greift die Regelung über Kleinreparaturen.
Schönheitsreparaturen während der Mietzeit
Schönheitsreparaturen können bereits während der Mietzeit notwendig sein, spätestens zum Auszug eines Mieters beschäftigen sie aber beide Parteien, da hier häufig die größte Uneinigkeit herrscht. Auch hier gilt: Eine Klausel über Schönheitsreparaturen wie Renovierungen sollte im Mietvertrag stehen. Hier ist jedoch auf starre Fristen zu verzichten, wie der BGH entschieden hat. (BGH, Az. VIII ZR 361/03, 152/05) Gleichzeitig sollte die Klausel aber auch nicht zu schwammig formuliert sein. Es empfiehlt sich Zeiträume zu benennen und den Mieter beispielsweise zu verpflichten, alle sechs bis acht Jahre zu renovieren. Falls noch ein alter Mietvertrag mit starren Fristen, die vom BGH für unrechtmäßig erklärt wurden, existiert, liegt die Renovierung in den meisten Fällen beim Vermieter.
Auf jeden Fall ist es Immobilienbesitzern anzuraten auch hier gelegentlich nach dem Rechten zu schauen. Einmal im Jahr eine Begutachtung der Wohnung ist Vermietern gestattet und hier können sich bereits notwendige Bedarfe bezüglich erforderlicher Schönheitsreparaturen abzeichnen, auf welche der Immobilienbesitzer hinweisen kann. Schönheitsreparaturen umfassen in erster Linie den Anstrich von Fenstern, Türen sowie Heizkörpern oder in den Wänden eingebaute Schränke. Die Außenfassade oder das Geländer des Balkons sind hingegen immer in der Verantwortung des Vermieters. Des Weiteren wird zwar in den meisten Mietverträgen darauf verwiesen, dass die Renovierung „fachmännisch“ erfolgen muss, eine Pflicht einen Maler zu beauftragen oder gar einen Nachweis für die Arbeit eines Malers zu liefern, besteht jedoch nicht. Hier kann der Mieter auch selbst aktiv werden, annehmbar sollte die Arbeit aber dennoch sein.
Schönheitsreparaturen und Auszug
Die eben genannten Regeln gelten wie bereits erwähnt sowohl während der Mietdauer als auch zum Auszug hin. Hier ist die Mietdauer zu beachten: Lebte der Mieter lediglich ein Jahr in der frisch renovierten Wohnung muss dieser – keine größeren Schäden vorausgesetzt – die Wohnung nicht renovieren. Nach sechs bis acht Jahren kann dies aber durchaus notwendig sein. Einige Vermieter versuchen sich diesen Problemen aber mittlerweile auch zu entziehen, indem sie im Mietvertrag explizit festhalten, dass die Wohnung in unrenoviertem Zustand vermietet wird und der Mieter die Wohnung daher auch nach dem Auszug unrenoviert übergeben darf. Hier sollte eventuell darauf geachtet werden, dass die Wohnung nicht in schwer zu überstreichenden Farben zurückgegeben wird. Eine in Rot gestrichene Wand muss gegebenenfalls öfter übergestrichen werden, was potenzielle Neumieter abschrecken kann.
