Viele Vermieter verlangen für ihre Mietwohnung einen zu geringen Preis. Nicht zuletzt durch die steigenden Mietpreise der vergangenen Jahre haben viele Wohnungseigentümer den tatsächlichen Marktwert ihrer Wohnungen aus den Augen verloren. Neue rechtliche Regulierungen machen es für Vermieter aber nicht einfacher, die Miete zu erhöhen. Der Mietercheck möchte Ihnen an dieser Stelle helfen und hat für Sie die Vorgehensweise bei Mietpreiserhöhung beschrieben und welche Formalitäten Sie beachten müssen.
Begründung einer Mieterhöhung: Mietspiegel und Vergleichswohnungen
Eine Mieterhöhung erfordert grundsätzlich einer Begründung. Diese muss für den Mieter nachvollziehbar sein und darf daher keine verklausulierten Formulierungen enthalten. Falls eine Gemeinde über einen qualifizierten Mietspiegel verfügt, dient dieser als Orientierung für die zulässige Erhöhung der Miete sowie als Begründung. Ein qualifizierter Mietspiegel wird in der Regel von den Kommunen ausgegeben und muss von den Interessensvertretungen der Mieter und Vermieter anerkannt werden. Ferner wurde dieser anhand wissenschaftlicher Maßstäbe verfasst und wird regelmäßig angepasst. Dies stellt die einfachste Möglichkeit dar, die Miete zu erhöhen. Sollte kein entsprechender Mietspiegel vorliegen, können Vermieter zur Begründung einer Mieterhöhung drei Vergleichswohnungen mit höheren Mieten heranziehen. Diese müssen jedoch tatsächlich vermietet sein und dürfen nicht leer stehen. Sie dürfen sich allerdings alle im Besitz desselben Eigentümers befinden.
Sperrfrist und Kappungsgrenze
Der Gesetzgeber möchte verhindern, dass Mieter ständigen Mieterhöhungen ausgesetzt sind. Daher hat er eine Sperrfrist sowie eine Kappungsgrenze eingeführt. Die Frist verbietet mehr als eine Mieterhöhung innerhalb von 12 Monaten. Diese Sperrfrist gilt auch, wenn der Vermieter aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete das Recht hätte, den Mietpreis anzuheben. Die Kappungsgrenze verhindert wiederum Mieterhöhungen um mehr als 20 % innerhalb von drei Jahren. Auch hier wäre es unerheblich, wenn der Mietspiegel höhere Mieten rechtfertigen würde.
Für Vermieter ist dies in der Praxis ein wichtiger Aspekt, der dringend berücksichtigt werden muss. Wer längere Zeit seine Mieten nicht erhöht, kann diese womöglich nicht ohne Weiteres an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, wenn diese die 20 %-Grenze überschreitet. Des Weiteren müssen Vermieter Einschränkungen der Kappungsgrenze auf Ebene der Bundesländer berücksichtigen. So können Bundesländer bei einem angespannten Wohnungsmarkt von der 20 %-Grenze abweichen und diese auf 15 % herabsetzen.
Mieterhöhung bei Modernisierung
Auch eine Mieterhöhung bei Modernisierung kommt in Betracht. Hier ist allerdings zu beachten, dass die jährliche Miete lediglich um bis zu 8 % der aufgewendeten Kosten angehoben werden darf. Des Weiteren erfordert eine Modernisierung zunächst eine Investition, die sich erst nach einigen Jahren rentiert. Kommt eine Modernisierung in Betracht, sollten Vermieter also dringend prüfen, wie viel sie im Einzelfall auf die Mieter umlegen können. Die Mieterhöhung ist im Ankündigungsschreiben der Modernisierung festzuhalten.
Mieterhöhung bei Neuvermietung
Sobald Mieter ausziehen, ist es für Vermieter an der Zeit, den Mietpreis zu überprüfen. Der Auszug eines Mieters gibt dem Wohnungseigentümer die Möglichkeit, die Miete in einer Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt und geltendem Mietspiegel 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete anzusetzen. Geregelt wird dies in § 556d Abs. 1 BGB. Ob es sich um eine Stadt mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt, entscheidet die jeweilige Landesregierung. Eine Staffelmiete sollte im Falle einer Neuvermietung ebenfalls in Betracht gezogen werden: Sie garantiert steigende Mietpreise, ohne dass Vermieter tätig werden müssen. Allerdings darf die Miete des neuen Mieters nicht mehr als 120 % der Miete des Vormieters entsprechen.
Eigentümerwechsel rechtfertigt keine Mieterhöhung
Spätestens nach einem Eigentümerwechsel werden viele Vermieter prüfen wollen, ob die Miete angemessen ist oder eine Erhöhung möglich ist. Ein explizites Recht für neue Eigentümer, die Miete anzuheben, besteht jedoch nicht. Es gelten die üblichen Bestimmungen: Wurde die Miete in den vergangenen 3 Jahren bereits um 20 % angehoben, ist eine Erhöhung nicht möglich. Auch falls die Wohnung deutlich unter dem Marktpreis vermietet wird, ändert sich an dieser Regelung nichts.
Mieterhöhung erfordert Schriftform und Zustimmung
In § 558a BGB ist festgelegt, dass eine Mieterhöhung schriftlich erfolgen muss. Sie gilt mit Beginn des dritten Monats nach Ankündigung. Allerdings muss der Mieter einer Mieterhöhung zustimmen. Ablehnen kann er sie etwa, weil die Mieterhöhung gegen die Mietpreisbremse verstößt. Die Zustimmung kann sowohl mündlich, schriftlich als auch stillschweigend erfolgen, sofern der Mieter die neue Miete ohne Beanstandung zahlt. Allerdings ist es ratsam, eine schriftliche Zustimmung zu erbitten.
Fazit: Vermieter sollten Mietpreis regelmäßig anpassen
Eine Mietwohnung ist eine krisensichere Investition. Besonders in Großstädten, wo der Wohnraum knapp ist, hat sich diese Investitionsform in den vergangenen Jahren bewährt und war ein Garant für hohe Renditen. Da der Immobilienmarkt in Zukunft weiterwachsen wird, sind umfassende Überprüfungen, wie sie Der Mietercheck anbietet, dringend anzuraten. Nicht zuletzt die Beschränkungen für Mieterhöhungen durch die neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen rund um die Mietpreisbremse machen es für Vermieter unabdingbar, die Mieten regelmäßig an den entsprechenden Mietspiegel anzupassen.
