Mietpreisbremse&Vergleichswohnungen: Referentenentwurf mit Änderungen
Es gibt viele Einwände gegen die Mietpreisbremse, welche am 01. Juni 2015 in Kraft getreten ist. Neben grundsätzlicher Kritik, welche sich auf unzulässige Eingriffe in den freien Markt bezieht, sind es aber auch praktische Anwendungsfälle, die von vielen Experten problematisch gesehen werden. Ein solches Beispiel sind die Vergleichswohnungen, die als Rechtfertigung für eine Mieterhöhung herangezogen werden können. Ein Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums und des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat hat sich mit diesem Problem befasst und plädiert für eine (teilweise) Abschaffung der Benennung von Vergleichswohnungen als Grundlage für Mieterhöhungen. Bisher befindet sich dieser Entwurf noch in der Entwicklung, weshalb es frühestens im kommenden Jahr zu Änderungen kommen könnte.
Mietspiegel und Vergleichswohnungen: Der Status quo
Von Wohnungseigentümern verlangt der Gesetzgeber bei der Erhöhung der Miete, diese erstens nur in einem bestimmten Rahmen anzuheben und sich zweitens an einem ermittelten Richtwert, wie etwa der ortsüblichen Vergleichsmiete, zu orientieren. Die ortsübliche Vergleichsmiete konzentriert sich auf Wohnungen mit ähnlicher Größe, Lage und Ausstattung. Hierbei muss aber zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel differenziert werden. Der qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB soll den Mietspiegel einer Stadt nach anerkannten wissenschaftlichen Maßstäben erfassen. Explizite wissenschaftliche Vorgehensweisen werden durch das Gesetz jedoch nicht eindeutig benannt beziehungsweise stehen diese in der Kritik, tatsächlich wissenschaftlich zu sein. Für viele Experten ist dieser qualifizierte Mietspiegel daher problematisch zu sehen. Der Mietspiegel kann bereits alle zwei Jahre erneuert werden und muss von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter sowie der Gemeindevertretung akzeptiert werden. Er muss jedoch spätestens alle vier Jahre angepasst werden. Bei einem einfachen Mietspiegel handelt es sich hingegen um die ortsübliche Vergleichsmiete einer Stadt, welche keinen wissenschaftlichen Grundsätzen unterliegt. Als Alternative zum Mietspiegel können aber auch Vergleichswohnungen – in der Regel mindestens drei – als Referenz hinzugezogen werden. Diese sollen die Mieterhöhung legitimieren, indem sie auf steigende Preise am Immobilienmarkt hinweisen.
Warum Vergleichswohnungen problematisch sind
Mit Verabschiedung der Mietpreisbremse waren sich einige Experten sicher, dass die Orientierung an Vergleichswohnungen in vielen Fällen zu juristischen Auseinandersetzungen führen kann. Zwar ist eine Klageflut bisher ausgeblieben, dennoch lässt das Hinzuziehen von Vergleichswohnungen viel Interpretationsspielraum zu. Nicht zuletzt, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt und laut diesem die Miete weniger stark erhöht werden dürfte, kann es zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern kommen. Für letztere ist die Orientierung an Vergleichswohnungen jedoch in manchen Fällen sinnvoll: Diese können die Marktpreise manchmal exakter abbilden und lassen in einigen Situationen realistischere Mieterhöhungen zu als der Mietspiegel.
Was sieht der Referentenentwurf vor?
Eine Mietspiegelreform ist laut vielen Experten dringend notwendig, da die aktuelle Gesetzeslage zu viele Optionen bietet und nicht wirklich eindeutig ist. Der Referentenentwurf verbietet nun das Benennen von Vergleichswohnungen zur Rechtfertigung von Mieterhöhungen, sofern ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt. Liegt dieser nicht vor – sondern nur ein einfacher oder sogar gar keiner – dürfen Vermieter weiterhin auf Vergleichswohnungen verweisen. Aus Sicht der Juristen sollte diese Lösung für Gemeinden mit qualifiziertem Mietspiegel die sauberste sein, da dieser vor Gericht dann den alleinigen Status quo darstellt. Der Referentenentwurf erlaubt ferner weiterhin das Hinzuziehen von Sachverständigen um eine Mieterhöhung zu legitimieren.
Kritik am Referentenentwurf
Das Verbot zum Hinzuziehen von Vergleichswohnungen kann auf der einen Seite Diskussionen zwischen Mietern und Vermietern entschärfen. Dem qualifizierten Mietspiegel wird nämlich unterstellt, dass dieser nach wissenschaftlichen Maßstäben entstanden ist. In erster Linie sind allerdings Mieter die Gewinner des Entwurfs, da Vermietern so die Möglichkeit genommen wird, auf baugleiche Wohnungen mit ähnlichen Ausstattungsmerkmalen Bezug zu nehmen, um die Mieterhöhung zu legitimieren. Ferner zweifeln – wie bereits erwähnt – einige Experten die wissenschaftliche Grundlage eines qualifizierten Mietspiegels an. Hier möchte der Referentenentwurf jedoch etwas nachbessern und wenigstens einige Aspekte benennen, welche einen Mietspiegel wissenschaftlich machen.
Ferner sieht der Gesetzesentwurf vor, den qualifizierten Mietspiegel in Kommunen erst nach spätestens fünf, statt wie bisher nach vier Jahren grundlegend zu erneuern. Dies ist aber insofern problematisch, als dass der qualifizierte Mietspiegel den Markt dann weniger genau abbildet. Bei Vermietern, die seit dem in Kraft treten der Mietpreisbremse den Wohnungsmarkt noch genauer im Blick behalten, ist diese Änderung umstritten.
Bis zur Reform wird es noch etwas dauern
Eine Reform des Mietspiegelrechts wird früher oder später kommen, auch wenn die Politik diese aktuell vor sich herschiebt. Welche Inhalte diese Reform haben wird, ist im Moment ungewiss, denn alle bisherigen Vorschläge sind noch nicht in Stein gemeißelt. Für den aktuellen Referentenentwurf hatten die Länder und Verbände bis zum 30. Oktober Zeit, um sich gegenüber dem Justiz- und dem Innenministerium zu erklären. Daher müssen Vermieter zunächst abwarten - vor Ende 2021 wird sich hier vermutlich nichts tun und keine neue Reform in Kraft treten. Vermieter sollten daher den Markt weiter im Auge behalten und sowohl Vergleichswohnungen als auch den qualifizierten Mietspiegel in ihrer Stadt weiter beobachten.
