Wenn die Ausstattung einer Wohnung defekt oder nicht mehr zeitgemäß ist, kann es sinnvoll sein, die Wohnung zu modernisieren. Hiervon profitieren Mieter wie auch Vermieter gleichermaßen, denn während Mieter eine Verbesserung ihrer Wohnsituation erwarten können, dürfen Vermieter in Fällen von Modernisierungen mit einer Wertsteigerung rechnen, die auch eine Anhebung der Miete rechtfertigt. Zwar ist eine Modernisierung zunächst mit einer mitunter kostspieligen Investition verbunden, langfristig zahlt sich diese jedoch aus. Der Gesetzgeber hat hier aber Rahmenbedingungen hinsichtlich einer möglichen Mieterhöhung aufgestellt, welche vom Immobilienbesitzer einzuhalten sind. Grundsätzlich sollten Vermieter im Falle einer Modernisierung aber auf jeden Fall von ihrem Recht Gebrauch machen und die Miete entsprechend anheben. Lesen Sie hier mehr zu Mieterhöhungen nach Moderniesierungen.
Unterschied zwischen Renovierung und Modernisierung
Für Vermieter ist wichtig, dass sie sich mit dem Begriff der Modernisierung auseinandergesetzt haben, denn nicht jede Aufwertung der Wohnung ist auch eine Modernisierung. Was als Modernisierung zu werten ist, regelt das BGB in § 555b. Hier heißt es, dass nur bauliche Veränderungen als Modernisierung zu werten sind, welche die Wohnung auf einen aktuellen (technischen) Stand bringen. Verbesserungen, welche helfen die Energie- oder Wasserkosten zu senken, den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen oder die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern sind demnach als Modernisierung zu bezeichnen. Optische Verbesserungen wie Renovierungen, die lediglich kleine Mängel ausbessern sind hingegen keine Modernisierung.
Ortsübliche Vergleichsmiete und Modernisierung
In einem anderen Artikel haben wir bereits auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Zusammenhang mit einer Mieterhöhung und der Mietpreisbremse hingewiesen. Im Falle einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung muss diese ortsübliche Vergleichsmiete jedoch nicht beachtet werden. Das bedeutet, dass Modernisierungen auch ein probates Mittel darstellen, um die Miete trotz Mietpreisbremse zu erhöhen. Denn sollten Immobilienbesitzer eine Mieterhöhung im Rahmen der rechtlichen Grenzen der Mietpreisbremse durchsetzen, dürfen sie anschließend obendrein die Miete aufgrund einer Modernisierung anheben.
Neue Kappungsgrenze seit 2019
Das war die gute Nachricht für Vermieter – leider folgt nun die schlechte: Im Jahr 2019 wurde eine neue Kappungsgrenze eingerichtet. Laut dieser dürfen maximal 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren als Umlage für eine Modernisierung angerechnet werden. Für Wohnungen mit einem Quadratmeterpreis von unter sieben Euro liegt diese Grenze sogar bei maximal zwei Euro pro Quadratmeter. Gleichzeitig sank der umlagefähige Satz der Modernisierungskosten von 11 auf nur noch 8 Prozent. Vermietern wurde damit natürlich die Möglichkeit zur umfassenden Mieterhöhung genommen, sie haben aber weiterhin die Möglichkeit, die Miete auf ein akzeptables Maß anzuheben.
Erhaltungsaufwand als Pauschale anrechnen
Eine Modernisierung ist aber nicht nur aus energetischer Sicht sinnvoll. Jede Modernisierung hilft letztendlich die Substanz und damit die Immobilie an sich zu erhalten. Beispielsweise ist die Erneuerung der Fassade nämlich nicht nur positiv für die Energiebilanz, sondern auch notwendig für die Instandhaltung. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber veranlasst, dass bei Modernisierungskosten bis 10.000 Euro 30 % als Erhaltungskosten angerechnet und die restlichen 70 % als Modernisierungsaufwand berechnet werden können. Letztere sind damit komplett umlagefähig und können für die Mieterhöhung genutzt werden. Der Vorteil liegt in erster Linie in einem
verringerten Bürokratieaufwand. Statt alles detailliert zu berechnen können Immobilienbesitzer diese Pauschale nutzen, um die Instandhaltungskosten herauszurechnen. Liegt der tatsächliche Modernisierungsaufwand unter diesen 70 %, wird die Pauschale hiervon außerdem nicht tangiert – sie kann dennoch genutzt werden.
Ankündigung der Modernisierung als Voraussetzung für Mieterhöhung
Eine Modernisierung muss selbstverständlich angekündigt werden, bedarf aber keiner Zustimmung des Mieters und kann damit auch gegen seinen Willen durchgesetzt werden. Die Ankündigung muss mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen erfolgen und soll in groben Zügen beschrieben werden. Außerdem müssen Immobilienbesitzer darauf hinweisen, wie lange die Baumaßnahmen ungefähr andauern werden und vorzugsweise auch mit welchen Einschränkungen zu rechnen ist. Damit die Miete anschließend erhöht werden kann, muss außerdem die zu erwartende Steigerung der Miete benannt werden. Hier können im Nachhinein zwar geringe Abweichungen entstehen, falls die Kosten der Modernisierung höher oder niedriger ausfallen, sind Vermieter mit einem Verweis auf den Kostenvoranschlag der involvierten Handwerksbetriebe aber immer auf der richtigen Seite.
Modernisierungen lohnen sich für Vermieter auch heute noch
Trotz aller Reglementierungen durch den Gesetzgeber, welche zu Lasten der Immobilienbesitzer gingen, sind Modernisierungen in gewissen Abständen dringend anzuraten. Zum einen lässt sich so der Wert der Immobilie steigern, um langfristig keinen Wertverfall fürchten zu müssen. Ferner bleibt die Immobilie auf dem Markt konkurrenzfähig, denn Mieter zahlen mehr für eine Wohnung, wenn diese dem neusten Stand der Technik entspricht und obendrein eine Reduktion der Nebenkosten für Heizung und Wasser garantiert. Außerdem muss beachtet werden, dass die Energiewende von allen Seiten proklamiert wird und heute niemand weiß, ob in Zukunft auf Besitzer von energietechnisch schlecht dastehenden Immobilien nicht höhere Kosten zukommen. Abschließend muss außerdem nochmals betont werden, dass trotz Kappungsgrenzen und geringerer Umlagemöglichkeiten die Modernisierung einer Wohnung eine Erhöhung der Miete rechtfertigt, die sich über kurz oder lang bezahlt macht.
