Mieterhöhung: Was Vermieter dürfen und wie sie es richtig machen

Eine Mieterhöhung ist das Recht jedes Vermieters – aber kein Selbstläufer. Das deutsche Mietrecht setzt enge Grenzen: falsche Begründung, versäumte Frist oder fehlende Formangaben, und die Erhöhung ist unwirksam. Wer als Vermieter die Miete anpassen will, muss den richtigen Weg wählen, die Voraussetzungen kennen und das Schreiben korrekt formulieren.

Dieser Leitfaden erklärt die drei Wege zur Mieterhöhung, welche Grenzen jeweils gelten, was formal zwingend sein muss – und welche Fehler Vermieter am häufigsten machen.

Welche Arten der Mieterhöhung gibt es?

Vermieter haben grundsätzlich drei Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen:

• Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
• Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB)
• Vereinbarte Mieterhöhung durch Staffel- oder Indexmiete (§§ 557a, 557b BGB)

Welcher Weg passt, hängt vom Anlass der Erhöhung und den bestehenden Vertragsvereinbarungen ab. Wer die falsche Grundlage wählt, riskiert, dass der Mieter die Zustimmung verweigert und rechtlich im Recht ist.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Der häufigste Weg: Der Vermieter verlangt eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete. Voraussetzungen nach § 558 BGB:

• Die Wohnung muss mindestens 15 Monate unverändert vermietet sein
• Seit der letzten Mieterhöhung müssen mindestens 12 Monate vergangen sein
• Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen
• Die Kappungsgrenze muss eingehalten werden

Die Kappungsgrenze begrenzt, wie stark die Miete innerhalb von drei Jahren steigen darf: maximal 20 Prozent, in vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur 15 Prozent. Hat der Vermieter die Miete in den letzten drei Jahren bereits um 15 oder 20 Prozent erhöht, ist eine weitere Erhöhung erst nach Ablauf dieser Drei-Jahres-Frist möglich.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete begründet?

Der Vermieter muss die Vergleichsmiete im Erhöhungsschreiben belegen. Anerkannte Begründungsmittel sind:

• Mietspiegel der Gemeinde – sofern vorhanden, die einfachste und sicherste Methode
• Gutachten eines Sachverständigen
• Drei Vergleichswohnungen aus demselben Ort mit vergleichbarer Ausstattung und Lage
• Auskunft aus einer Mietdatenbank

Fehlt die Begründung oder ist sie nicht nachvollziehbar, kann der Mieter die Zustimmung verweigern – und hat gute Chancen vor Gericht.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Wer seine Immobilie modernisiert, darf die Kosten anteilig auf die Miete umlegen. Nach § 559 BGB sind bis zu acht Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete umlegbar. Voraussetzung ist, dass es sich um eine echte Modernisierung handelt – also eine Maßnahme, die den Wohnwert steigert, Energie spart oder den Gebrauchswert der Wohnung dauerhaft verbessert.

Reine Instandhaltungsmaßnahmen – also Reparaturen, die ohnehin fällig waren – dürfen nicht umgelegt werden. Umfasst eine Maßnahme sowohl Modernisierung als auch Instandhaltung, muss der Vermieter den Instandhaltungsanteil herausrechnen.

Wichtig: Der Vermieter muss die Modernisierung mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen. Das Erhöhungsschreiben muss nach Abschluss der Maßnahme die Kosten nachvollziehbar aufschlüsseln.

Staffelmiete und Indexmiete

Wer spätere Mieterhöhungen einfacher handhaben will, kann bereits im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbaren.

Bei der Staffelmiete (§ 557a BGB) wird im Mietvertrag festgelegt, zu welchen Zeitpunkten die Miete um welchen Betrag steigt. Die Erhöhungsschritte müssen in Euro angegeben sein – Prozentangaben allein reichen nicht. Zwischen zwei Staffeln müssen mindestens zwölf Monate liegen.

Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) ist die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete entsprechend anpassen – mit einem schriftlichen Erhöhungsschreiben, das die Indexentwicklung nachvollziehbar darstellt.

Beide Modelle schließen während ihrer Laufzeit eine zusätzliche Erhöhung zur Vergleichsmiete aus – der Vermieter gibt also Flexibilität gegen Planungssicherheit.

Welche Formvorgaben muss das Erhöhungsschreiben erfüllen?

Das Mieterhöhungsschreiben muss schriftlich erfolgen und folgende Angaben enthalten:

• Adressierung an alle im Mietvertrag genannten Mieter
• Benennung der bisherigen und der neuen Miete
• Begründung der Erhöhung mit einem der anerkannten Begründungsmittel
• Angabe des Zeitpunkts, ab dem die neue Miete gilt
• Hinweis auf die Zustimmungspflicht des Mieters

Der Mieter hat nach Zugang des Schreibens bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit, der Erhöhung zuzustimmen. Stimmt er nicht zu, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen – die neue Miete gilt erst ab dem auf die Zustimmung oder das Urteil folgenden Monat.

Welche Fehler machen Vermieter am häufigsten?

• Kappungsgrenze übersehen – Erhöhung rechnerisch zulässig, aber prozentual zu hoch
• Wartefrist nicht eingehalten – letzte Erhöhung liegt weniger als 12 Monate zurück
• Begründung fehlt oder ist nicht nachvollziehbar – Mieter verweigert Zustimmung zu Recht
• Nicht alle Mieter angeschrieben – Erhöhung gegenüber fehlenden Mietern unwirksam
• Modernisierungsankündigung versäumt – Erhöhung nach Modernisierung angreifbar
• Instandhaltungskosten in Modernisierungsumlage eingerechnet – Berechnung fehlerhaft
• Staffelmiete in Prozent statt Euro angegeben – Klausel unwirksam

Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Verweigert der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete, bleibt dem Vermieter die Zustimmungsklage. Das Gericht prüft dann, ob die Erhöhung den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Ist die Begründung lückenlos und die Kappungsgrenze eingehalten, hat der Vermieter gute Aussichten. Fehler im Schreiben hingegen kosten Zeit und Prozesskosten.

Bei Modernisierungsmieterhöhungen ist keine Zustimmung des Mieters erforderlich – die Erhöhung gilt automatisch, wenn das Schreiben formell korrekt ist und die Fristen eingehalten wurden.

Checkliste: Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen

1. Erhöhungsart wählen: Vergleichsmiete, Modernisierung oder vereinbarte Anpassung?
2. Wartefrist prüfen: Sind seit der letzten Erhöhung mindestens 12 Monate vergangen?
3. Kappungsgrenze berechnen: Liegt die Erhöhung innerhalb von 15 bzw. 20 Prozent in drei Jahren?
4. Vergleichsmiete ermitteln und Begründungsmittel auswählen (Mietspiegel, Gutachten, Vergleichswohnungen)
5. Alle im Mietvertrag genannten Mieter adressieren
6. Bisherige und neue Miete sowie Zeitpunkt der Geltung klar benennen
7. Bei Modernisierung: Ankündigungsfrist von drei Monaten eingehalten?
8. Bei Modernisierung: Instandhaltungsanteil herausgerechnet?
9. Schreiben per Einschreiben mit Rückschein oder persönlicher Übergabe mit Zeugen zustellen
10. Zustimmungsfrist des Mieters abwarten (bis Ende des übernächsten Monats)

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Fazit: Mieterhöhung ja – aber mit der richtigen Grundlage

Eine Mieterhöhung ist legitim und rechtlich möglich – aber nur dann durchsetzbar, wenn Vermieter den richtigen Weg wählen, die Fristen kennen und das Schreiben formell korrekt aufsetzen. Wer dabei sorgfältig vorgeht, vermeidet unnötige Streitigkeiten und sichert seinen Anspruch ab. Die beste Basis für ein reibungsloses Mietverhältnis – auch bei Mieterhöhungen – ist eine sorgfältige Mieterauswahl von Anfang an. Mietercheck direkt testen und Neuvermietungen strukturiert angehen.