Provision beim Immobilienkauf: Bestellerprinzip gilt ab Ende 2020
Wer beim Kauf einer Immobilie die Maklergebühren zu zahlen hat, wurde im vergangenen Jahr von der Politik ausgiebig diskutiert. Bisher haben in den meisten Fällen die Käufer die komplette Maklerprovision tragen müssen. Vor allem Familien, welche auf der Suche nach einem Haus oder einer Eigentumswohnung waren, sah der Staat hier jedoch benachteiligt. Nach einem langen politischen Diskurs wird Ende des Jahres ein neues Gesetz in Kraft treten, welches diese Situation neu regeln soll. Nicht zuletzt Makler befürchten nun jedoch, mit Einschnitten rechnen zu müssen.
Grundlegendes zum Bestellerprinzip
Wichtig ist, dass das Bestellerprinzip beim Kauf einer Wohnimmobilie nicht mit dem Bestellerprinzip bei der Miete verwechselt wird, da hier einige Unterschiede bestehen. Das Bestellerprinzip beim Kauf einer Wohnimmobilie wird im „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ geregelt und tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft. Aus diesem Grund versuchen viele Verkäufer von Wohnimmobilien diese noch vor der Frist zu verkaufen. Danach müssen die Maklergebühren nämlich von der Person entrichtet werden, welche den Makler beauftragt hat.
Das Bestellerprinzip beim Erwerb einer Wohnimmobilie gilt jedoch nur, sofern der Käufer im privaten Interesse handelt. Wird die Immobilie hingegen gewerblich – also zum Beispiel von einem Unternehmen – erworben, gilt die Neuregelung damit nicht. Hier können nach wie vor abweichende vertragliche Bestimmungen getroffen werden. Im Vordergrund steht daher offensichtlich der Verbraucherschutz. Unter den Terminus des „privaten Käufers“ fallen letztendlich auch all jene privaten Käufer, die eine Wohnimmobilie zum Zweck der späteren Vermietung erwerben.
Der konkrete Fall: Die Doppeltätigkeit
In den meisten Fällen sind Makler nicht nur für Käufer oder Verkäufer tätig, sondern explizit für beide Parteien. Genau aus diesem Grund sah der Gesetzgeber auch die Notwendigkeit einer Gesetzesänderung gegeben, da er hier die Käufer häufig benachteiligt sah. Viele Kaufverträge sahen eine Begleichung der Maklerprovision ausschließlich durch den Käufer vor. Bei einem Immobilienwert von einigen hunderttausend Euro kann dies für private Interessenten selbstredend eine stattliche Summe sein.
Im Falle einer Doppeltätigkeit müssen die Kosten nun von beiden beauftragenden Parteien beglichen werden. Besonders ist hierbei außerdem das Erfordernis eines Zahlungsnachweises über die entrichtete Provision. Diesen haben Makler oder der erste Vertragspartner dem zweiten Vertragspartner zu liefern – erst dann muss die zweite Partei ihren Teil der vertraglich festgehaltenen Maklerprovision zahlen. In der Praxis ergibt sich aus der gesetzlichen Neuregelung eine strikte 50:50-Teilung. Abweichungen hiervon sieht der Gesetzgeber nicht vor und anderslautende Vertragsklauseln sind ab dem 23. Dezember dieses Jahres unwirksam. Dies bedeutet aber auch, dass durch den Makler ausgesprochene Preisnachlässe im Rahmen dieser 50:50-Teilung Käufern wie auch Verkäufern zugutekommen.
Folgen für Immobilienmakler
Vor allem Immobilienmakler fürchten nun jedoch negative Auswirkungen auf ihr Geschäft. Für Verkäufer war das Einschalten eines Maklers bisher ausgesprochen attraktiv: Die fachliche Expertise gab es quasi zum Nulltarif, da sich im Rahmen vertraglicher Vereinbarungen regeln ließ, dass der Käufer die Kosten zu tragen hat. Im Falle einer 300.000 € teuren Immobilie und einer Maklerprovision von 7 % muss der Verkäufer nun jedoch die Hälfte – also über 10.000 € - aus eigener Tasche begleichen.
Tatsächlich werden in Zukunft jene Immobilienmakler mit finanziellen Einbußen rechnen müssen, welche mit Verträgen gearbeitet haben, die den Verkäufer von der Provision entlasten und dies als (vordergründiges) Werbeversprechen genutzt haben. Grundsätzlich wird der Markt durch die gesetzliche Neuregelung daher vermutlich etwas aufgewirbelt werden. Das Tätigkeitsfeld der Immobilienmakler wird jedoch weitestgehend unbeeinflusst bleiben, denn nach wie vor gilt: Wer eine teure Immobilie verkaufen möchte, wird dies nicht privat, sondern mit Hilfe eines Fachmannes erledigen.
Folgen für Käufer und Verkäufer
Das neue Gesetz soll vor allem Käufer von Wohnimmobilien zum privaten Gebrauch schützen. In erster Linie dem Verbraucherschutz wird damit Genüge getan, weshalb Immobilienkäufer die großen Gewinner dieses Gesetzes sind. Verkäufer müssen hingegen tiefer in die Tasche greifen und einen Teil der Maklerprovision tragen. Grundsätzlich können aber auch diese von der Neuregelung profitieren: Während die Freistellung der Verkäufer von der Maklerprovision für einige Makler eine Werbemaßnahme darstellte, fällt diese nun weg. Damit wird sich der Markt neu aufstellen müssen und der Wettbewerb in dem Geschäft wird in Zukunft deutlich zunehmen. Erste Stimmen melden sich daher bereits zu Wort und prophezeien, dass sich aufgrund der neuen Regel überwiegend professionellere Immobilienmakler auf dem Markt durchsetzen könnten.
Keine Gesetze ohne Ausnahme
Nicht immer muss die 50:50-Teilung der Maklerprovision nach dem neuen Bestellerprinzip zum Einsatz kommen. Für unbebaute Grundstücke gilt diese zum Beispiel nicht. Etwas komplizierter sind hingegen sogenannte „Suchaufträge“, welche von Kaufinteressenten in Anspruch genommen werden können. Falls Privatpersonen auf der Suche nach einer passenden Immobilie sind und der Immobilienmakler noch keinen Maklervertrag mit dem Besitzer einer entsprechenden Immobilie getroffen hat, kann der Suchende vertraglich zur alleinigen Zahlung der Maklerprovision verpflichtet werden. Ferner kann auch eine einseitige Interessenvertretung in einem Vertrag festgehalten werden. Der Makler arbeitet damit dann ausschließlich für Interessenten oder Anbieter – diese Partei hat dann die alleinige Provision im Rahmen des Bestellerprinzips zu tragen.
