Für Wohnungsmieter kommt mit der Nebenkostenabrechnung häufig der Schock: Der tatsächliche Verbrauch liegt deutlich über der veranschlagten Vorauszahlung. Hohe Nachzahlungen und steigende Nebenkosten sind dann die Folge. Der Gesetzgeber und Verbraucherschützer sind der Auffassung, dass dem durch regelmäßigere Bereitstellung der Verbrauchsdaten entgegengewirkt werden kann. Gleichzeitig wurden Forderungen aus der Wirtschaft nach flächendeckender Fernablesung der Verbrauchsdaten laut.
Genau an diesen Punkten setzt die Heizkostennovelle an. Das Bundeskabinett hat ihr bereits vor einiger Zeit zugestimmt und nun sollte sie am 17. September 2021 vom Bundesrat grünes Licht bekommen. Die Entscheidung wurde jedoch kurzfristig am vergangenen Freitag vertagt, um sich ausgiebig mit den Stellungnahmen aus der Immobilienbranche beschäftigen zu können. Die Heizkostennovelle fordert von Vermietern einige technische Anpassungen und führt neue Informationspflichten gegenüber den Mietern ein, deren Nichteinhaltung mit empfindlichen Sanktionen bestraft werden.
Fernablesung und interoperable Systeme
Messgeräte zur Erfassung des Brennstoffverbrauchs von Heizungen müssen laut der geplanten Heizkostennovelle ab 2026 fernablesbar sein. Das bedeutet, dass zukünftig die Ablesung der Geräte per „Walk-by“ oder „Drive-by“ erfolgen soll. Heizungsablesern muss somit kein Zutritt zum Gebäude mehr ermöglicht werden. Sie erhalten dann direkt von der Straße aus Zugriff auf die implementierten Geräte zur Erfassung der Verbrauchsdaten. Hiervon profitieren in erster Linie Versorgungsunternehmen sowie Mieter.
Gleichzeitig müssen neue Messgeräte spätestens ein Jahr nach der Installation an ein Smart Meter Gateway (SMGW) angeschlossen sein. Messgeräte, die bereits vor dem Inkrafttreten der Heizkostenverordnung installiert wurden, müssen diesen Anspruch erst bis Dezember 2031 erfüllen. Alle verbauten fernablesbaren Messgeräte müssen des Weiteren interoperabel sein. Somit sind auch andere Anbieter in der Lage, die Messgeräte abzulesen. Auf diese Weise sollen offene Systeme geschaffen werden, die Wettbewerb ermöglichen. In begründbaren Einzelfällen sind Ausnahmen von der Heizkostennovelle möglich. Hierfür muss allerdings nachgewiesen werden können, dass die Installation eines fernablesbaren Messgerätes einen unzumutbar großen Aufwand bedeutet.
Neue Mitteilungspflichten für Vermieter
Des Weiteren kommen mit der Heizkostennovelle auf Vermieter umfassende Mitteilungspflichten zu. Eine jährliche Abrechnung über den Verbrauch in den letzten zwölf Monaten genügt für Wohnungen, die mit fernablesbaren Messgeräten ausgestattet sind, nicht mehr. Der ursprüngliche Plan, dass Mietern ihre Verbrauchsdaten nur in den Heizmonaten monatlich zur Verfügung gestellt werden müssen, wurde mittlerweile ebenfalls verworfen. Eine Mitteilung ist mit der Novellierung der Heizkostenverordnung ganzjährig im monatlichen Rhythmus notwendig.
Die Information über die Verbrauchsdaten kann per Brief oder per E-Mail erfolgen. Auch die Bereitstellung der Daten über ein Webportal ist denkbar. Eine solche Lösung wäre besonders für Hausverwaltungen praktikabel, für die meisten privaten Vermieter dürfte dies jedoch nicht infrage kommen. Sollte ein Webportal genutzt werden, müssen Mieter dann monatlich darüber in Kenntnis gesetzt werden, dass neue Verbrauchsdaten für sie bereitgestellt wurden. Hier genügt ebenfalls eine einfache E-Mail.
Durch die Mitteilungspflichten soll Transparenz für die Mieter geschaffen werden. So können sich Mieter auf Nachzahlungen einstellen und gegebenenfalls ihren Verbrauch anpassen. Für Vermieter bedeutet dies allerdings einen nicht unerheblichen Aufwand. Besonders Eigentümer mehrerer Mietwohnungen werden die Belastungen zu spüren bekommen. Denkbar wäre jedoch auch, dass Versorgungsunternehmen den einfachen Abruf der Verbrauchsdaten über ihr Webportal zur Verfügung stellen. Dies entbindet Vermieter zwar nicht von ihren Mitteilungspflichten, nimmt ihnen aber einiges an Arbeit ab.
Sanktionen gegenüber dem Eigentümer
Sollten Vermieter die geplanten Maßnahmen zu spät oder gar nicht umsetzen, müssen sie mit empfindlichen Strafen rechnen. Mieter haben das Recht, den auf sie entfallenden Anteil der Heizkosten um 3 % zu kürzen, sofern sie einen Verstoß feststellen. Als Verstöße gelten sowohl der unterlassene Einbau fernablesbarer Messgeräte als auch ausbleibende Mitteilungen über die Verbrauchsdaten. Die Kürzungen summieren sich laut der Vorlage pro Verstoß auf.
Heizkostennovelle bleibt hinter ihren Möglichkeiten zurück
Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) sieht die Novellierung grundsätzlich positiv, bemängelt die Maßnahmen allerdings als nicht weitreichend genug. Das Auslesen der Verbrauchsdaten per „Walk-by“ oder „Drive-by“ sei weder ökonomisch noch ökologisch sinnvoll. Der automatisierte Abruf aus der Ferne über das Internet ist technisch problemlos umsetzbar und hätte bei der Heizkostennovelle direkt Bestandteil sein können. So werden im schlimmsten Fall monatliche Anfahrten durch die Versorger notwendig, um die Messgeräte auszulesen.
Grundsätzlich ist dieser Aspekt nicht von der Hand zu weisen. In Zeiten, in denen über Smart City und Digitalisierung gestritten wird, ist es weder Vermietern noch Mietern vermittelbar, warum keine direkten Schnittstellen geschaffen werden sollen. Für Wohnungseigentümer bedeutet die Heizkostennovelle daher gleich doppelte Arbeit. Zum einen müssen zeitnah technische Umrüstungen erfolgen und zum anderen sind Mieter von nun an monatlich über ihren Verbrauchsstand zu informieren.
Was die Verschiebung der Heizkostennovelle im Bundesrat bedeutet
Wirtschafts- und Umweltausschuss haben für eine Verschiebung der Abstimmung über die Heizkostennovelle plädiert,das bedeutet Heizkostennovelle: Entscheidung vorerst vertagt. Es ist davon auszugehen, dass an der ein oder anderen Stelle noch Anpassungen vorgenommen werden. Eines ist allerdings sicher: Die Heizkostennovelle wird kommen. Vermieter sollten sich also bereits jetzt damit befassen, wenn sie Modernisierungen an der Heizungsanlage vornehmen möchten. Andernfalls kann es passieren, dass sie in den kommenden fünf Jahren nachrüsten müssen.
