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Energieausweis: Was Sie beachten müssen als Makler in der Vermietungspraxis

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Seit Mai 2014 benötigen Sie beim Verkauf oder der Neuvermietung einer Wohnimmobilie einen Energieausweis. Liegt dieser nicht vor, droht Ihnen ein hohes Bußgeld. Die Kosten eines solchen Ausweises halten sich glücklicherweise im Rahmen. Allerdings sollten Sie prüfen, ob Sie einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis vorweisen müssen. Des Weiteren wird für einige Immobilien kein Energieausweis benötigt. Im Folgenden erläutern wir Ihnen, worauf es bei einem Energieausweis ankommt und auf welche Dinge Sie achten sollten.

 


 

Was ist der Energieausweis?

Die Energieeffizienz eines Gebäudes lässt sich mithilfe eines Energieausweises nachweisen. Aus ihm geht der zu erwartende jährliche Energieverbrauch einer Immobilie pro Quadratmeter hervor. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig, allerdings müssen Sie einen neuen anfertigen lassen, sobald umfassende Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude vorgenommen wurden. Es gibt zwei unterschiedliche Ansätze, um die Energieklasse zu bestimmen. Der zu erwartende jährliche Energiebedarf wird entweder mithilfe realer Verbrauchsdaten oder anhand bestimmter Eckdaten einer Immobilie errechnet. Man spricht hier von einem Verbrauchs- oder einem Bedarfsausweis.

 

Unterschied zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis

Die unterschiedlichen Berechnungsmethoden führen meistens zu abweichenden Ergebnissen. Der Verbrauchsausweis umfasst mindestens die Verbrauchsdaten der letzten drei Abrechnungsperioden, kann aber auch längere Zeiträume abdecken. Zur Berechnung werden alle Wohneinheiten eines Mehrfamilienhauses herangezogen. Falls es Wohnungsleerstand in der Immobilie gab, wird dies beachtet. Außerdem werden besonders milde oder harte Winter durch mathematische Methoden in der Berechnung berücksichtigt.

Für den Bedarfsausweis werden hingegen keine Verbrauchsdaten benötigt. Im Rahmen eines Gutachtens wird anhand bestimmter Merkmale der Immobilie ein realistischer Energiebedarf berechnet. In die Bewertung fließen unter anderem Baujahr, Anzahl der Wohnungen, Größe des Gebäudes, Heizungsart und Bausubstanz mit ein. Im Gegensatz zum Verbrauchsausweis ist der Bedarfsausweis nicht vom realen Heizverhalten der Bewohner abhängig. Daher kann der errechnete Energiebedarf für dieselbe Immobilie je nach Art des Ausweises variieren.

 

Wann Sie einen Bedarfsausweis benötigen

Da sich der Verbrauchsausweis an den realen Verbrauchswerten der Bewohner orientiert, kann er für Neubauten nicht erstellt werden. Für diese wird daher ein Bedarfsausweis benötigt. Außerdem müssen Sie für Mehrfamilienhäuser, welche die Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht erfüllen sowie weniger als fünf Wohneinheiten besitzen, einen Bedarfsausweis vorlegen können. Umfassende Modernisierungsmaßnahmen machen diesen ebenfalls unabdingbar. Denn grundlegende Veränderungen wie zum Beispiel eine neue Dämmung der Außenfassade können sich deutlich im Energiebedarf niederschlagen. Nach einer solchen energetischen Sanierung muss mit der Erstellung eines Verbrauchsausweises drei Jahre gewartet werden.

 

Vor- und Nachteile von Verbrauchs- und Bedarfsausweisen

Ein Verbrauchsausweis kann bereits mit wenigen Unterlagen erstellt werden, weshalb er schneller zur Verfügung steht. Er ist daher die kostengünstigere Variante. Allerdings ist ein Verbrauchsausweis im Gegensatz zum Bedarfsausweis abhängig vom Verbrauch der Bewohner. Dadurch kann der ausgewiesene Energieverbrauch über oder unterhalb dem eines Bedarfsausweises liegen. Ein Bedarfsausweis kann neben der Energieeffizienzklasse auch Empfehlungen für energiesparende Modernisierungen enthalten, was ihn besonders für Käufer interessant macht. Da ein Verbrauchsausweis lediglich die Verbrauchsdaten der Bewohner berücksichtigt und keine umfassenden energetischen Eigenschaften eines Gebäudes, sind derartige Aussagen hier nicht möglich. Zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis gibt es darüber hinaus auch preisliche Unterschiede.

 

Kosten eines Energieausweises

Der Energieverbrauch pro Quadratmeter lässt sich aus den Verbrauchsdaten der Bewohner leicht ermitteln, weshalb ein verbrauchsabhängiger Energieausweis kostengünstiger ist. Für ihn fallen Kosten von ungefähr 100 Euro an. Bedarfsausweise müssen jedoch mithilfe mathematischer Methoden anhand zahlreicher Eigenschaften des Gebäudes erstellt werden. Sie sind daher deutlich teurer als Verbrauchsausweise und schlagen mit einigen Hundert Euro zu Buche.

Laut § 88 Gebäudeenergiegesetz (GEG) darf ein Energieausweis nur von spezialisierten Ingenieuren, Architekten, Handwerkern oder sonstigen Personen mit naturwissenschaftlicher oder technischer Ausbildung erstellt werden. Achten Sie unbedingt auf die Expertise des Sachverständigen, da ein mangelhafter Ausweis zu Bußgeldern führen kann. Eine Vor-Ort-Besichtigung durch den Experten ist jedoch auch bei einem Bedarfsausweis nicht immer zwingend erforderlich. Daher gibt es die Möglichkeit, den Energieausweis durch einen Online-Dienstleister erstellen zu lassen.

 

Wann muss der Energieausweis vorgelegt werden?

Beabsichtigen Sie den Verkauf oder die Neuvermietung Ihrer Immobilie, benötigen Sie einen Energieausweis. Da der Energieverbrauch für Miet- und Kaufinteressenten ein wichtiges Entscheidungskriterium ist, müssen Sie den Nachweis über die Effizienzklasse spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Dieser muss vollständig vorgezeigt werden – inklusive Empfehlungen für Modernisierungsmaßnahmen. In der Anzeige oder dem Exposé sind hingegen lediglich die Energieeffizienzklasse, der errechnete Jahresverbrauch sowie das Baujahr zu nennen.

 

Wann Sie keinen Energieausweis benötigen

Der Gesetzgeber hat einige wenige Ausnahmen von der Pflicht zum Energieausweis vorgesehen. Zu finden sind diese im Gebäudeenergiegesetz (GEG). So benötigen Sie für kleine Gebäude mit weniger als 50 qm Nutzfläche keinen Energieausweis. Auch unter Denkmalschutz stehende Immobilien zählen zu den Ausnahmen. Ferienhäuser werden in der Regel nicht regelmäßig bewohnt, daher ist für diese ebenfalls kein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis notwendig. Einen Energieausweis müssen Sie des Weiteren nur bei einer Neu- beziehungsweise Wiedervermietung vorlegen können. Bestandsmieter haben keinen Anspruch auf Einsicht in eine entsprechende Bewertung.

 

Fazit

Der Nachweis eines Energieausweises ist bei Vermietung oder Verkauf in den meisten Fällen verpflichtend. Die Bußgelder liegen bei Nichtbeachtung bei bis zu 15.000 Euro. Achten Sie darauf, welche Art von Energieausweis Sie benötigen. Für einen neuen Ausweis müssen Sie allerdings nicht mit langen Wartezeiten rechnen. Besonders Verbrauchsausweise sind in wenigen Tagen erstellt, da lediglich die Verbrauchsdaten der vergangenen Jahre benötigt werden. Prüfen Sie jedoch, ob ein Bedarfsausweis eventuell die bessere Wahl wäre. Er berücksichtigt keine tatsächlichen Verbrauchsdaten und beinhaltet zusätzlich Modernisierungsempfehlungen.