Wer kennt sie nicht, die Mieterselbstauskunft, sei es als Mieter oder als Vermieter. Beinahe jeder hatte schon mindestens einmal Kontakt mit einer Selbstauskunft. Dabei ist die Selbstauskunft gar nicht mal so selbstverständlich, wie viele vielleicht annehmen.
Denn der Gesetzgeber gestattet Ihre Verwendung nur in einem sehr kleinen, klar definieren Rahmen. Das bietet den Raum für zahlreiche Fehler. In diesem Beitrag stellen wir die 5 größten Fehler bei der Selbstauskunft vor und zeigen Ihnen, wie Sie diese gekonnt vermeiden. Noch bevor wir beginnen, gilt es die Frage zu klären, was eine Mieterselbstauskunft überhaupt ist.
Was ist eine Mieterselbstauskunft?
Mit einer Mieterselbstauskunft werden Daten des potenziellen Mieters durch den Vermieter erhoben. Dank dieser Daten soll der Auswahlprozess zwischen mehreren Interessenten einfacher vonstattengehen. Die Auskunft ist einer Selbstauskunft, der potenzielle Mieter gibt über seine eigenen Lebensumstände Auskunft.
In der Regel ist eine Mieterselbstauskunft in schriftlicher Form eines Fragebogens durchzuführen. Den rechtlichen Rahmen hierfür bietet das Bürgerliche Gesetzbuch und das Grundgesetz. Dieser rechtliche Rahmen ist sehr genau definiert, sodass er Raum für Fehler bietet. Die 5 größten Fehler stellen wir im Folgenden vor.
1) Die Selbstauskunft zum falschen Zeitpunkt
Noch vor der ersten Besichtigung kann es schon zum ersten großen Fehler kommen. Denn wann dürfen Sie eine Selbstauskunft überhaupt einfordern? Wenn Sie als Vermieter den potenziellen Mietern das Formular zur Selbstauskunft vor dem Besichtigungstermin schicken, dann sind Sie nicht mehr im Rahmen des Gesetzes unterwegs.
Verantwortlich hierfür ist die Europäische Datenschutzgrundverordnung (kurz DSGVO), welche die informationelle Selbstbestimmung beschreibt. Bei einer Selbstauskunft gelten die folgenden Regeln bezüglich des Zeitpunkts:
Vor einer Besichtigung darf der Vermieter nur die Kontaktdaten des potenziellen Vermieters erfragen, um mit ihm weiter in Kontakt zu treten. Eine Selbstauskunft ist zu diesem Zeitpunkt nicht gestattet. Erst wenn der Bewerber eine mündliche oder schriftliche Mietabsicht erklärt hat (→ Mietabsichtserklärung), darf der Vermieter den Fragebogen zur Selbstauskunft übergeben.
Weitere Informationen wie Schufa-Auszüge und Co. dürften sogar erst vor Unterzeichnung des Mietvertrags angefragt werden. Zu diesen Dokumenten gehören Nachweise der finanziellen Situation, der Solvenz oder der Mietschuldenfreiheit.
2) Die Daten der Selbstauskunft zu lange speichern
Manche Papiere müssen 10 Jahre lang aufgehoben werden, andere müssen innerhalb von bestimmten Fristen gelöscht werden - so ist es auch bei der Selbstauskunft. Aufgrund der Datenschutzgrundverordnung dürfen Vermieter die Mieterselbstauskunft nur für einen begrenzten Zeitraum speichern, gleiches gilt für die Bonitätsdaten.
Ab dem Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung mit Abschluss der Mieterfindung müssen alle Daten von der Selbstauskunft bis hin zu Bonitätsdaten gelöscht werden. Eine Ausnahme besteht, wenn der Vermieter ausdrücklich seine Zustimmung dazu erteilt. Zum Beispiel, weil er weitere Objekte mieten möchte oder einen entsprechenden Bogen des Vermieters unterschieben hat.
3) Abfragen von unerlaubten Informationen
Der dritte Punkt ist nun jener, der am einleuchtendsten ist. Natürlich darf man in Deutschland nicht alles abfragen, doch welche Informationen sind unerlaubt? Wohnraum ist allgemein vor allem im günstigen Segment eher knapp bemessen, sodass die Nachfrage das Angebot bei Weitem übersteigt.
Um seine eigenen wirtschaftlichen Interessen abzusichern, kann der Vermieter einiges an Informationen legal einholen. Neben einer Mieterselbstauskunft gibt es die SCHUFA-Auskunft, Einkommensnachweise des Arbeitgebers, Auskünfte der Hausbank und so einiges mehr.
Doch auch wenn die Nachfrage das Angebot übertrifft, besteht kein Rechtsanspruch auf diese Informationen. Natürlich würde man solchen potenziellen Mietern, welche die Auskünfte verweigern, potenziell keinen Mietvertrag geben
Die Praxis zeigt jedoch, dass kein Interessent den Wunsch des Vermieters über Informationen ablehnen sollte, weil er dann mit größter Wahrscheinlichkeit bei der Wahl des infrage kommenden Mieters nicht berücksichtigt wird. Manche Fragen dürfen aber auch von der Seite des Gesetzgebers her nicht gestellt werden.
Fragen zur Nationalität oder ethnischen Zugehörigkeit, Familienplanung, Vereinsmitgliedschaften, Vorstrafen, Krankheiten oder Gewohnheiten sind strengstens untersagt. Natürlich würde man als Vermieter gerne wissen, ob der potenzielle Mieter plant, regelmäßig Partys zu veranstalten — gestattet sind diese Fragen aber nicht. Sollte es der potenzielle Mieter darauf anlegen, kann er Sie als Vermieter anklagen.
4) Den potenziellen Mieter verpflichten, eine Selbstauskunft zu erteilen
Alle Auskünfte, außer jenen des Kontakts, sind nur freiwillig. Sie dürfen Ihre potenziellen Mieter nicht verpflichten, eine Selbstauskunft abzugeben. Selbiges gilt für das Einfordern von Bank oder Bonitätsdaten.
Was Sie jedoch dürfen, ist auf Ihre eigenen wirtschaftlichen Interessen zu verweisen. Warum sollten Sie sich in einem Nachfragemarkt mit den wenigen Interessenten aufhalten, welche Ihren Forderungen nicht nachkommen! Wer die geforderten Informationen nicht offen legt, hat in der Praxis keine Chance auf eine Selbstauskunft. Gut zu wissen: Wenn der Mieter bei einer zulässigen Frage gelogen hat, so ist das Mietverhältnis anfechtbar und fristlos kündbar.
5) Verzicht auf eine professionelle Vorlage?
Eine Selbstauskunft können Sie natürlich selbst verfassen. Je mehr Abfragen Sie wünschen, desto anspruchsvoller ist das rechtmäßige Verfassen. Natürlich lässt sich diese Arbeit auch von einem Rechtsanwalt abnehmen. Abhängig von Ihren Bedürfnissen können Sie sich dort die rechtssichere Vorlage Ihrer Träume verfassen lassen.
Jedoch ist die individuelle Selbstauskunft vom Anwalt mit zahlreichen Kosten verbunden. Aber der Verzicht auf eine professionelle Selbstauskunft kann mit noch deutlich höheren Kosten verbunden sein. Die Lösung liegt in der Verwendung einer professionellen Vorlage. Diese Vorlagen können Sie als Makler bzw. Vermieter kostengünstig erwerben. Erstellt von einem Team mit rechtlicher Kompetenz wird Sie immer auf dem aktuellen Stand gehalten.
Der Verzicht auf eine professionelle Vorlage ist also einer der größten Fehler bei der Selbstauskunft, darum haben wir ihn hier an der 5. Stelle mit in unsere Aufzählung übernommen. Wenn Sie auf diesen Tipp hören, können Sie sich einiges an Ärger und Herausforderungen ersparen. Gut zu wissen: Nicht nur für die Mieterselbstauskunft gibt es professionelle Vorlagen, auch alle anderen relevanten Dokumente lassen sich auf diese Art und Weise günstig beziehen.
Fazit: Der größte Fehler, den Sie bei einer Mieterselbstauskunft machen können, ist keine professionelle Selbstauskunft zu nutzen.
Die meisten Fehler bei der Mieterselbstauskunft sind einfach vermeidbar. Nutzen Sie eine professionelle Vorlage, verteilen Sie die Selbstauskunft erst beim Besichtigungstermin und vernichten Sie diese nach der Vertragsunterzeichnung. Wenn Sie auf diese 3 einfachen Punkte achten, müssen Sie sich keine Sorgen um Ihre Selbstauskunft machen.
Sie sind auf der Suche nach einer professionellen Selbstauskunft, welche gesetzlich auf dem neusten Stand ist? Dann werfen Sie einen Blick in unser Angebot von Vorlagen. Bei Fragen oder Rückmeldungen sind wir gerne für Sie da.
