Mietkaution: Alles Wissenswerte für Vermieter
Das Hinterlegen einer Mietkaution ist vielen Wohnungsmietern ein Dorn im Auge, für Vermieter aber unverzichtbar. Hinterlassen Mieter die Wohnung nicht im ursprünglichen Zustand und sind daher Renovierungen notwendig, so können die Kosten aus der einbehaltenen Mietkaution beglichen werden. Vermietern ist aus diesem Grund auch davon abzuraten, auf die Kaution zu verzichten, da sie ansonsten auf Renovierungskosten sitzen bleiben könnten. Der Gesetzgeber hat jedoch einige Bestimmungen erlassen, welche den Umgang mit der Mietkaution regulieren sollen. In unserem Blogartikel Wissenswertes über die Mietkaution haben wir die wichtigsten Informationen für Sie zusammengetragen.
Die Barkaution
Eine Kaution kann wahlweise in bar oder per Überweisung gezahlt werden. In beiden Fällen spricht man jedoch von einer Barkaution, weshalb der Begriff irreführend ist. Grundsätzlich muss die Mietkaution vom restlichen Vermögen des Vermieters getrennt und insolvenzsicher aufbewahrt werden. Daher ist ein zusätzliches Konto für die Kaution unumgänglich. Die klassische Variante des Kautionssparbuchs hat immer noch viele Fürsprecher, allerdings frisst die Inflation aufgrund der geringen Zinsen die Kaution nach und nach auf.
Dies ist zum Nachteil für Mieter und Vermieter, jedoch gibt es hier nur wenige sinnvolle Alternativen. Nach § 551 BGB können auch andere Anlageformen als das Sparbuch gewählt werden, sofern Mieter und Vermieter einverstanden sind. In der Realität kommt dies aber selten vor, da die Anlage der Mietkaution in Wertpapieren oder Bausparverträgen zwar denkbar ist, für Vermieter allerdings fast nur Nachteile und Risiken bedeutet.
Welche weiteren Kautionsformen gibt es?
Nicht immer ist es sinnvoll, auf eine Barkaution zu bestehen, da nicht alle Mietinteressenten solvent genug sind, über tausend Euro an Kaution zu hinterlegen, aber dennoch als Mieter in Betracht kommen. Als klassisches Beispiel können Studenten genannt werden, welche ihre erste Mietwohnung beziehen und noch weitere Anschaffungen tätigen oder Studiengebühren begleichen müssen. An dieser Stelle ist es für viele Vermieter vorstellbar, auf andere Kautionsformen zurückzugreifen.
So ist etwa alternativ zur Barkaution auch eine Mietbürgschaft möglich. Hierbei können zum Beispiel die Eltern, die Bank oder andere Dritte eine Bürgschaftserklärung abgeben. Theoretisch ist des Weiteren eine Kombination aus Bürgschaftserklärung und Barkaution möglich, was in den meistenFällen jedoch nicht so gehandhabt wird. Eine Mietkautionsversicherung kommt ebenso in Betracht und ist der Bankbürgschaft ähnlich, verursacht für Mieter aber hohe Kosten. Vermieter müssen diesen Formen der Mietkaution nicht zustimmen und können dennoch auf eine Barkaution bestehen.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Unabhängig davon, welche Art der Kaution gewählt wurde, darf diese eine bestimmte Höhe nicht überschreiten. Drei Nettokaltmieten sind in Deutschland als Kaution zulässig. Falls eine Kombination aus Barkaution und Kautionsbürgschaft in Betracht kommt, darf die Gesamtsumme die drei Kaltmieten ebenfalls nicht überschreiten. Die Zahlung der Kaution kann in drei Raten erfolgen, was in § 551 Abs. 2 BGB festgelegt ist. Dem Mieter steht es selbstverständlich frei, die Summe in einer Einmalzahlung zu begleichen, eine Pflicht gibt es hierfür jedoch nicht.
Wie lange darf die Kaution einbehalten werden?
Endet ein Mietverhältnis, möchten Mieter gerne schnell ihre Kaution erstattet haben, denn schließlich müssen sie für eine neue Wohnung erneut eine Mietkaution hinterlegen. Wie lange ein Vermieter die Kaution einbehalten darf, ist jedoch manchmal eine Einzelfallentscheidung. Weist die Wohnung Mängel auf, so hat der Vermieter sechs Monate Zeit, diese geltend zu machen. Spätestensnach diesem Zeitraum muss die Kaution ausgezahlt werden. Dies ist in § 548 BGB geregelt, allerdings kann im Schadensfall davon abgewichen werden.
Was ist bei der Rückzahlung der Kaution zu beachten?
Wurde die Kaution verzinst, hat der Mieter Ansprüche auf sämtliche Zinserträge. Sollte die Kaution dem Mieter in bar ausgehändigt werden, ist dies selbstverständlich zu quittieren. Den gesetzlichen Spielraum zur Rückzahlung der Mietkaution von bis zu sechs Monaten müssen Vermieter nicht ausschöpfen, allerdings sollte die Wohnung nach Auszug des Mieters genau begutachtet werden. Falls der Mieter besondere Regelungen zur Renovierung nicht beachtet hat, ist dies ein weiterer Grund, die Mietkaution nicht zurückzuerstatten. Wichtig ist, dass allerdings nur die tatsächlich entstandenen Kosten von der Mietkaution zu begleichen sind. Der übrige Betrag steht dem Mieter zu.
Was tun, wenn die Renovierungskosten höher sind als die Kaution?
Es kann in einigen Fällen auch vorkommen, dass die Renovierungskosten höher sind als die hinterlegte Kaution. Dies ist etwa der Fall, falls Mietnomaden die Wohnung bewohnt haben oder der Vereinbarung einer kompletten Renovierung der Wohnung durch den Mieter nicht nachgekommen wurde. In einer solchen Situation dürfen dem Mieter die entstandenen Kosten, die über die hinterlegte Kaution hinausgehen, in Rechnung gestellt werden. Der Mieter muss für Schäden oder unterlassene Renovierungsarbeiten, die in seine Obliegenheiten fallen, haften. In der Realität müssen derartige Fälle allerdings häufig vor Gericht verhandelt werden, da der Mieter entweder die Notwendigkeit der Renovierung infrage stellt oder aber nicht zahlungsfähig ist.
Vermieter sollten nicht auf die Mietkaution verzichten
Über die Mietkaution werden sämtliche Formen von Mietschäden abgesichert. Hierzu zählen neben
Renovierungskosten durch unsachgemäße Behandlung der Mietsache auch Mietrückstände und nicht beglichene Betriebskosten. Für Vermieter ist die Mietkaution daher eine wichtige Sicherheit, auf die definitiv bestanden werden sollte. Laut Landgericht Mannheim (LG Mannheim, Urteil vom 20.03.1996 - Az. 4 S 123/95) haben Vermieter allerdings kein Recht, sich bei ausbleibenden Mietzahlungen einfach am Kautionskonto zu bedienen. Vermieter müssen die Forderung zunächst gerichtlich feststellen lassen, bevor sie die Schulden des Mieters von der Mietkaution begleichen dürfen.
