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Ab wann müssen Vermieter die Heizungsanlage einschalten?

Regler an einen Heizkörper

Geht es auf den Winter zu, wird die Heizung manchmal zum Streitpunkt zwischen Vermietern und ihren Wohnungsmietern. Im Gegensatz zu Gasthermen, die nur eine Wohnung beheizen, werden Zentralheizungen, welche ein ganzes Haus mit Wärme versorgen, in den Sommermonaten heruntergefahren oder sogar abgeschaltet. In welchem Zeitraum eine Heizung betriebsbereit sein muss, hat der Gesetzgeber nicht eindeutig geregelt, weshalb hier einiges an Konfliktpotenzial besteht. Einige Gerichtsurteile geben aber Aufschluss über die Pflichten von Vermietern.

 

 

Wann beginnt die Heizperiode?

Da keine gesetzlichen Regelungen existieren, die den Zeitraum der Heizperiode näher bestimmen, mussten sich in der Vergangenheit die Gerichte mit diesem Thema befassen. Laut gängiger Rechtsprechung liegt diese Zeit zwischen Anfang Oktober und Ende April. Während der Heizsaison ist die Heizung betriebsbereit zu halten. Mietwohnungen und -häuser müssen in dieser Zeit auf 20 bis 22 Grad Celsius geheizt werden können.

Kälteperioden außerhalb der Heizsaison

Das Wetter in Deutschland ist häufig unbeständig und auch außerhalb der oben genannten Zeiträume kann es kalt werden. Sinken die Temperaturen nur für einen Tag, müssen Vermieter das Heizungssystem nicht sofort wieder in Betrieb nehmen. Ist laut Wetterbericht allerdings mit Kälte über mehrere Tage zu rechnen, sollte die Heizungsanlage zur Verfügung stehen. Die Raumtemperatur darf auch außerhalb der Heizsaison niemals unter 18 Grad fallen.

Tages- und Nachtzeiträume

Die Heizungsanlage ist während der Heizsaison im Zeitraum zwischen sechs Uhr morgens sowie 23 Uhr am Abend einsatzbereit zu halten. In der Nacht darf sie mit gedrosselter Leistung laufen. Auch hier ist eine minimale Raumtemperatur von 18 Grad zu beachten. Diese Grenze gilt außerdem für die Zeit außerhalb der Heizsaison. Ist mit besonders kühlen Tagen zu rechnen, muss die Heizung nachts betriebsbereit sein, unabhängig davon, welche Jahreszeit aktuell ist.

Mietminderung bei Heizungsausfall

Der Ausfall einer Heizungsanlage kann teuer werden. Die Reparatur ist kostspielig und muss vom Vermieter getragen werden. Darüber hinaus haben Mieter das Recht, die Miete zu kürzen, wenn es in der Wohnung zu kalt ist. Ein Totalausfall der Heizung kann eine Mietminderung um bis zu 75 % rechtfertigen. Wird der Mangel nicht behoben, können Mieter sogar fristlos kündigen. Eine Heizungsanlage, die nicht genug Leistung bringt und dazu führt, dass die Temperaturen am Tag unter 20 Grad Celsius sinken, erlaubt hingegen eine Mietminderung um bis zu 20 %. Voraussetzung ist allerdings immer, dass der Wohnungseigentümer vorher über den Mangel informiert wurde. Vermieter sollten eine Beschwerde daher dringend ernst nehmen und das Problem prüfen.

Besteht eine Heizpflicht?

Trotz der umfassenden Rechtsprechung existiert in Deutschland keine generelle Heizpflicht. Wer es gerne kühl hat, muss nicht zwangsläufig heizen. Allerdings soll eine Heizung nicht nur dafür sorgen, dass Mieter in den kalten Monaten nicht frieren. Kühlt eine Wohnung im Winter zu sehr aus oder wird nicht ausreichend gelüftet, besteht das Risiko, dass sich Schimmel oder Stockflecken bilden. Dies sind erhebliche Schäden an der Mietsache, weshalb Mieter auf eine angemessene Raumtemperatur achten müssen. Dessen war sich auch das Landgericht Hagen sicher und stufte die Kündigung eines Mieters, welcher sich aus Kostengründen weigerte zu heizen, als rechtmäßig ein. (Az: 10 S 163/07) Vermieter sollten daher schon aus eigenem Interesse dafür sorgen, dass die Heizung ordnungsgemäß funktioniert.