VSK

Wissenswertes aus der Vermieterwelt

BGH-Urteil Schönheitsreparaturen

Die schlechte Nachricht für Sie als Vermieter: Sie können zum Renovieren verpflichtet werden. Die gute: der Mieter kann jedoch hälftig an den Kosten beteiligt werden.

Vorher gab es zwei Urteile von Kammern des LG Berlin, die unterschiedliche Meinungen vertreten haben: Eine Kammer war der Auffassung bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung und der hieraus folgenden Unwirksamkeit der sogenannten Schönheitsreparatur – Klausel im Mietvertrag gelte die gesetzliche Regelung, sodass der Vermieter bei Verschlechterung des Zustandes der Mietsache die Wohnung auf eigene Kosten renovieren muß.

Eine andere Kammer des Landgerichts Berlin kam dagegen zu dem Ergebnis, dass der Mieter den unrenovierten Zustand bei Mietbeginn als vertragsgemäß akzeptiert habe. Folglich könne er keine Schönheitsreparaturen von dem Vermieter verlangen.

Der BGH kommt nun zu folgendem Urteil:

Zunächst bestätigte er seine bisherige Rechtsprechung: In Fällen der Überlassung einer unrenovierten Wohnung und einem fehlendem angemessenen finanziellen Ausgleich ist eine zugleich vereinbarte Schönheitsreparatur- Klausel zulasten des Mieters unwirksam und führt zur Geltung der gesetzlich normierten Erhaltungsverpflichtung des Vermieters (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB).

Diese Rechtsprechung wird jetzt erweitert :

Der vertragsgemäße Zustand, den der Vermieter zu erhalten hat, ist der Zustand zum Zeitpunkt der Überlassung!

Der Vermieter hat eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat, wobei der BGH hiervon bei einem Zeitablauf seit Mietbeginn – ohne zwischenzeitlicher Renovierung – von 14 bzw. 25 Jahren ausgeht.

Der Ansatz, dass ein Begehren auf Herstellung des anfänglichen „unrenovierten“ Zustandes nicht praktikabel ist, erscheint sehr klar. Dies würde ja bedeuten, dass ein bestimmter Abnutzungszustand einer Wohnung hergestellt werden müsste, was kaum möglich ist.

Somit ist laut BGH allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen mit dem Ergebnis der Herstellung eines frisch renovierten Zustandes sach – und interessensgerecht.

Hierdurch würde der Vermieter aber auch mit den Kosten belastet, die für die Herstellung eines besseren als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn aufgewendet werden. Diese Besserstellung des Mieters erfordert, die Interessen der Parteien in einen adäquaten Ausgleich zu bringen.

Laut BGH: der Mieter kann vom Vermieter eine „frische“ Renovierung verlangen, muss sich aber in einem angemessenen Umfang an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen. Dies bedeutet im Normalfall eine hälftige Kostenbeteiligung.

Der Vermieter kann die Schönheitsreparaturen so lange zurückhalten, bis der Mieter einen angemessenen Vorschuss bereitgestellt hat.

FAZIT: Die Entscheidung des BGH beinhaltet eine wichtige Klarstellung, allerdings scheint ein Ende der Auseinandersetzungen bei Schönheitsreparaturen noch in weiter Ferne zu sein.