VSK

Wissenswertes aus der Vermieterwelt

Mieterhöhungen in Zeiten der Mietpreisbremse

Mieterhöhungen

Die Mietpreise muss jeder Vermieter hin und wieder anpassen. Vor allem die gewöhnliche Inflation, aber auch grundsätzliche Wertsteigerungen der Immobilien verlangen von Vermietern diesen bei Mietern unliebsamen Schritt zu gehen. Seit einigen Jahren sind Mieterhöhungen aber komplizierter geworden, da der Gesetzgeber mit Einführung der Mietpreisbremse die Mietpreise in einigen Regionen regulieren und ungehemmte Preissteigerungen verhindern möchte. Denkt ein Vermieter über eine Anhebung der Mieten nach, muss er sich daher an bestimmte Regeln halten. Sowohl Ausstattung der Wohnung, vor allem aber die Lage ist für die Höhe der zulässigen Mietsteigerung entscheidend.

Das Problem mit der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist am 01. Juni 2015 in Kraft getreten und gilt seither in vielen Teilen Deutschlands. Relevant für eine mögliche Anhebung der Miete ist zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. der ortsübliche Mietspiegel. Hier werden Wohnungen miteinander verglichen, welche in etwa die gleiche Ausstattung sowie Lage besitzen und annähernd gleich groß sind. Geregelt wird dies in § 558 BGB. Da der neue Mietpreis diesen ortsüblichen Mietpreis nicht übersteigen darf, werden Vermietern enge Grenzen bei der Erhöhung gesetzt. Ferner verlangt der Gesetzgeber vom Vermieter Transparenz: Dem Mieter muss offengelegt werden, wie der Eigentümer den ortsüblichen Mietpreis ermittelt hat. Vor allem wenn kein kommunaler Mietpreisspiegel von öffentlicher Stelle bereitgestellt wird, kann es an dieser Stelle kompliziert werden. Ignoriert ein Vermieter diese Vorgabe zur Transparenz, so kann der Mieter problemlos gegen die Mieterhöhung vorgehen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete

Die meisten Großstädte mit knappem Wohnraum sind jedoch glücklicherweise dazu übergegangen, einen Mietpreisspiegel zu veröffentlichen. Auf diese erfassten Werte zur ortsüblichen Vergleichsmiete können sich Vermieter in aller Regel verlassen. Es werden außerdem keine staatlich geförderten Sozialwohnungen in die ortsübliche Vergleichsmiete mit einberechnet. Gleiches gilt für Wohnungen mit Mietpreisbindung, welche ebenfalls außer Acht gelassen werden. Für Vermieter hat dies natürlich einen entscheidenden Vorteil: Solche Wohnungen würden den Mietpreisspiegel massiv senken und damit auch die Möglichkeit zur Mieterhöhung negativ beeinflussen.

Die meisten Kommunen stellen außerdem Richtlinien bereit, welche einen Überblick über mögliche Aufschläge für bestimmte Besonderheiten der Wohnung geben, die berechnet werden können. Grundsätzlich sind vor allem Lage und Ausstattung der Wohnung ausschlaggebend für die mögliche Höchstmiete. Eine sanierte Wohnung in Top-Lage kann so deutlich profitabler sein. Sollte die Kommune auf die Bereitstellung eines Mietspiegels verzichten, muss der Vermieter jedoch einiges an Arbeit investieren. In solchen Fällen kann auf die Mietspiegel vergleichbarer Gemeinden ebenso zurückgegriffen werden, wie auf Gutachten, welche aber kostspielig sind. In beiden Fällen ist jedoch einiges an Interpretationsspielraum möglich, weshalb an dieser Stelle akkurat gearbeitet und vor allem ausführlich begründet werden muss. 

Formale Anforderungen an eine Mieterhöhung

Die schriftliche Begründung, warum eine höhere Miete gerechtfertigt erscheint, ist dank der Mietpreisbremse fast unumgänglich geworden. Hier muss leider immer auf die eingangs beschriebene ortsübliche Vergleichsmiete verwiesen werden. Des Weiteren darf die Miete in den vergangenen zwölf Monaten nicht erhöht worden sein – dies gilt auch, sofern Sie die Wohnung gerade erst erworben haben und der Vorbesitzer die Miete in diesem Zeitraum angehoben hat. Als Vermieter müssen Sie Ihrem Mieter aber auch eine Bedenkzeit einräumen. Diese beträgt drei Monate und ist auf die zwölf Monate hinzuzurechnen. Aus diesem Grund werden aus den zwölf Monaten, die zwischen zwei Mieterhöhungen liegen müssen, bereits 15 Monate. Die Zustimmung des Mieters ist natürlich schriftlich einzuholen. Immobilienbesitzer sollten ihrem Mieter im Ankündigungsschreiben daher eine entsprechende Frist setzen. Schaltet dieser auf stur und verweigert die Unterschrift, bleibt dem Vermieter nur der Gang vor Gericht. Alternativ hat der Mieter auch die Möglichkeit, das Wohnverhältnis zu kündigen und sich eine neue Wohnung zu suchen.

Ein weiteres Thema, welches Vermietern in diesem Zusammenhang Kopfschmerzen bereitet ist die vom Gesetzgeber eingeführte Kappungsgrenze: In den vergangenen drei Jahren darf die Miete unter Berücksichtigung des Mietspiegels um nicht mehr als 20 Prozent gestiegen sein. Der Staat räumt den Kommunen zwar Möglichkeiten zur Abweichung von dieser Kappungsgrenze ein, diese sind aber nur nach unten hin möglich. In einigen Städten wie Köln oder Hamburg dürfen die Mieten in drei Jahren daher lediglich um maximal 15 Prozent steigen. 

Fazit

Die Mieterhöhung durchzusetzen bedarf aufgrund der gesetzlichen Regelungen einer schriftlichen Begründung. Hier muss auf die ortsübliche Miete verwiesen werden. Aus diesem Grund ist der Vermieter dazu verpflichtet, sich einen genauen Überblick über den Wohnungsmarkt zu verschaffen. In bestimmten Fällen kann es für Immobilienbesitzer daher sinnvoll sein, auf Staffelmieten zurückzugreifen. Die jährliche Analyse der Vergleichsmiete sowie die Zustimmung des Mieters fällt mit einem entsprechenden Mietvertrag, welcher die Erhöhung der Miete in regelmäßigen Abständen garantiert, natürlich weg. Andererseits lässt sich so nur schwer auf neue Situationen auf dem Markt oder Änderungen in der Gesetzgebung reagieren. Welchen Weg man als Vermieter wählt, will daher gut überlegt sein.